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第四章 房地产评估 一、单项选择题： 1、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（C）。 A.交通通达程度 B.公共公用配套设施状况 C.区域的繁荣程度 D.城市规划限制 2、某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2层至第10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算出的建筑容积率为（B）。 A.0.6 B.5.1 C.2 D.6 3、某砖混结构的三层住宅，宅基地180平方米，建筑面积400平方米，建筑物的还原利率为9％，建筑物评估时的剩余使用年限为10年，经测算，该建筑物的年纯收益为5000元，则用收益法评估该住宅建筑物的每平方米价格为( A )。 A.80.2元/平方米 B.82.5元/平方米 C.105.4元/平方米 D.132.8元/平方米 4、在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。 A.建筑物的经济性贬值 B.建筑物的功能性贬值 C.土地的经济性贬值 D.土地的功能性贬值 5、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用（A）评估较为合适。 A.成本法 B.市场比较法 C.残余估价法 D.收益法 6、下列关于土地的描述错误的是（A）。 A.在我国，所有土地的所有权均属于国家 B.国有土地使用权可以转让 C.科技、文化、体育类用地最高出让年限为五十年 D.凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让 7、在用收益法评估房地产市场价格时，纯收益应该是（D）。 A.实际收益－实际总费用 B.实际总收益－客观总费用 C.客观总收益－实际总费用 D.客观总收益－客观总费用 8、有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为10％，预计未来5年的纯收益分别为20万元、22万元、24万元、21万元、25万元，并从第六年开始稳定保持在30万元水平上，那么该宗收益价格接近于（ A ） A.263.9065万元 B.266.4212万元 C.373.5815万元 D.102.226万元 9、下表为搜集到的纯收益与售价的交易实例，则应用纯收益与售价比率法确定评估标的的资本化率为（D）。 交易实例 纯收益（元/平方米/年） 售价（元/平方米） 1 419 5900 2 450 6000 3 394 5700 4 460 6300 A.6.8％ B.7％ C.7.1％ D.7.2％ 10、某评估房地产，已知建筑物还原利率为8％，土地还原利率为6％，建筑物价值占房地产总价值的45％，则该房地产综合还原利率为（C）。 A.5％ B.6％ C.6.9％ D.7.1％ 11、运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率是以（C）与建筑物全部使用年限之比求得。 A.已使用年限 B.剩余使用年限 C.实际已使用年限 D.已提折旧年限 12、某宗土地，土地单价为10000元/平方米，规划容积率为8，建筑密度为0.5，则其楼面地价为（B）。 A.5000元/平方米 B.1250元/平方米 C.800元/平方米 D.20000元/平方米 13、待估土地年总收入为300万元，年总费用250万元，剩余使用年限为40年，折现率为6％，则其评估价值是最接近于（D）。 A.700万元 B.800万元 C.833万元 D.752万元 14、如果某房地产的售价为1000万元，其中建筑物价格为600万元，地价400万元，该房地产的年客观收益为72万元，建筑物的资本化率为8％，那么土地的资本化率最接近于（ C ）。 A.8％ B.7.5％ C.6％ D.5％ 15、由于土地用途改变而带来的增值收益应归（D）拥有。 A.转让人 B.占有人 C.使用人 D.所有人 16、某宗土地2000平方米，土地单价为1000/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为（A）。 A．250元/平方米 B．500元/平方米 C．1000元/平方米 D．4000元/平方米 17、在影响商业房地价格的区域因素中，对价格影响最大的是（C）。 A．交通通达程度 B. 公共共用配套设施状况 C. 区域的繁华程度 D．城市规划限制 18、某宗土