前海地铁上盖商业市场环境和开发策略讲解.ppt

* 8号地块配套商业需求面积测算 8号地块满足配套需求的商业面积5000-7000平方米，即可满足6、9、10号地块生活及 商务配套需求，同时考虑到8号地商业中长期特色化主题化发展方向，建议8号地块商 业面积在9000平方米左右。 理由： 9、10号地块的住宅预计2047套，按按每户2-3口人计算，共4000-6000人，根据《居住区配套商 业指标》测算，项目商业面积2400-4500平方米即可满足社区配套需求。同时考虑8号地块写字楼 的商务配套需求，商务办公消费人群的消费具有时差性，对餐饮、商务配套等消费需求较大。  户数（户） 面积（平方米） 8号地块（办公） —— 54950 10号地块 1100 72283 9号地块 947 98464 1、2、3、11地块 11000 564000 合计 13047 734747 项目整体商业排布建议 * 1、2号地块地上商业（18000平方米）业态建议，以生活配套为主主力店方向 ：社区综合超市1家，单店面积8000-10000平方米；其他业态方向：时尚零售、休闲、餐饮、文化、社区配套等。 项目整体商业排布建议 1、2号地块地下商业（16000平方米）业态建议，以时尚零售为主，配套为辅业态方向：时尚零售、休闲、配套等。 4、5号地块集中商业（75100平方米）业态建议，以购物中心的业态方向来考虑，注重品牌的组合，一站式体验主力店方向：多家主力店及次主力店，主力店可考虑百货、影院、大型餐饮、家居卖场、精品超市、儿童乐园等，次主力店可考虑国际品牌餐饮、零售旗舰店，如KFC、麦当劳、滔博等。其他业态方向：品牌零售、休闲娱乐、文化、餐饮等。 8号地块集中商业（6000平方米）业态建议，短期以满足6、9、10号地块生活配套及商务配套，中长期注重特色化、主题化主力店方向：1家社区便利超市，单店面积500-1000平方米，档次要考虑未来与4、5号地块商业档次一致其他业态方向：配套、餐饮、休闲、零售等。 * 类别 业态 单店面积（㎡） 面积（㎡） 主力店 社区便利超市 2000-3000 2000-3000 零售 品牌折扣、工厂直销、品牌概念店 100-1000 1000-1500 餐饮及休闲娱乐 轻烟餐饮、咖啡西餐、 酒吧、会所（美容美发、健身、茶艺馆、棋牌等）等 150-500 1000-1500 配套 银行、便利店、冲印、礼品、办公用品专卖、干洗、花店、面包、水果等 20-500 2000-3000 8号地块商业业态考虑方向（9000平方米），以配套为主，体现餐饮、休闲特色化 会所与社区商业融为一体，会所位置建议选择靠近6、9、10号地块住宅。 项目整体商业排布建议 * 4号地块置换后，商业（约75100平方米）业态考虑：品牌化、一站式体验消费 类别 业态 单店面积（㎡） 面积（㎡） 主力店及次主 力店 电影院 3000-5000 3000-5000 儿童角色体验馆 6000-10000 6000-10000 大型餐饮 2000-5000 4000-10000 精品超市、家居超市、体育用品专卖 1000-2000 5000-8000 品牌百货 8000-10000 10000-12000 品牌零售 品牌服饰、个人护理、珠宝钟表、数码、家饰、运动休闲、书店等 150-1000 10000-12000 休闲 国际风情酒吧街（酒吧、咖啡、甜品、休闲餐饮等） 150-200 3000-5000 美体瘦身、美发、婴儿SPA、亲子培训等 200-2000 5000-6000 餐饮 异国餐饮、大型餐饮、概念餐饮等 200-1000 5000-6000 配套 银行、休闲食品、面包、便利店等 50-200 500-1000 项目整体商业排布建议 * 增设8号地块与地铁出入口的接驳通道建议：在学府路近8号地块商业的位置增设与地铁出入口接驳的通道（如图所示），便于在4、5号地块商业入市前，方便人流到达6、9、10号地块及8号地块写字楼及商业 。 相关市政配套建议 4号地块 8号地块A区 桃园路 地铁口 地铁口 学府路 地铁口 * 道路设施建议：在8号地块商业入市前，学府路、桃园路等市政道路修建到位，公交站点规划实施到位，保证项目住宅推售及8号地块商业启动招商时，项目交通可达性好。 相关市政配套建议 4号地块 8号地块A区 桃园路 学府路 注： 为规划的公交站点 * 商业立体街区化建议：建议通过连廊、广场等过渡将各地块商业联系起来，形成一个整体。连廊建议自然形成过渡，在连廊两旁设置小商铺、柜台、休闲设施等，连廊宽度6-10米。 香港IFC MALL连廊通过商铺自然过渡，在其中逛街感觉 不到连廊的存在。 香港德福广场商业一二期之间的联系通过连廊来实现，连廊 宽度近20米，长度80米，两旁设置商铺后，通道