7物业验收与业主入住解析.ppt

物业装修的法律规定 建设部《住宅室内装饰专修管理办法》 禁止行为： 未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； 扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； 损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； 其他影响建筑结构和使用安全的行为。 未经批准不应有行为 搭建建筑物、构筑物； 改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； 拆改供暖管道和设施； 拆改燃气管道和设施。 批准权限 1）非结构变动由物业管理公司负责查勘、鉴定、批准。 2）结构变动，物业管理公司可代为报请房地产行政管理部门批准，并收取代办服务费。 3）专用设备（如煤气仪表、管线等）的变动，必须报请主管部门批准，物业管理公司可有偿代办。 物管公司的管理责任 登记、监督、竣工验收 与装修人签订管理服务协议 禁止行为的告知义务 物业装修申报备案 （一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）； （二）申请人身份证件； （三）装饰装修方案； （四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案； （五）涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案； （六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件 非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。 室内装修管理服务协议 （一）装饰装修工程的实施内容； （二）装饰装修工程的实施期限； （三）允许施工的时间； （四）废弃物的清运与处置； （五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求； （六）禁止行为和注意事项； （七）管理服务费用； （八）违约责任； （九）其他需要约定的事项。 业主责任与义务 申报并经批准 同物业管理企业签订协议 保证金 1）业主装修前须向管理处交付一定的装修保证金。 2）装修施工队在办理临时出入证时，须向管理处交付一定的押金。 3）装修施工结束后，由管理处派人对装修工程进行检查，如无违反本规定及物业辖区其他管理规定之行为，没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的，管理处将如数退还押金和保证金。 4. 垃圾清运费 小区内建筑垃圾清运费应按物业所在区县物价部门核定的建筑垃圾清运费标准，向准备装修居室的业主或使用人收取。业主或使用人表示不装修并作出书面承诺的，物业或环卫部门不得收取该项费用。 三、档案资料的建立 档案资料包括两种 业主或使用人的资料 业主使用人姓名、进户人员情况、联系电话或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况。 物业资料 主要包括物业的各种设计和竣工图纸，位置、编号等。 档案资料的建立主要应抓收集、整理、归档、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整。整理的重点是去伪存真，留下物业管理有用的资料。归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。 * * * * * *  接管验收与竣工验收的区别 接管验收 竣工验收 验收主体不同 物业管理单位 房地产开发建设单位/城市建设行政主管部门 验收性质不同 主体结构安全与满足使用功能的再检验 检查工程项目是否达标 验收目的不同 转交的对象不同 为分清责任，交接验收 物业管理公司 为取得市场准入资格，对质量进行验收 建设单位 7.2 业主入住服务 业主入住，是指业主或使用人进房入住的过程，这是物业管理公司与业主或使用人的首次接触，标志着物业管理工作的逐步展开。在这一过程中，物业管理公司与业主或使用人之间需要办理相关的入住手续，其中涉及一系列业主或使用人应当知晓、参考或必须签订的入住手续文件。它们是： (1)入住通知书； (2)入住手续书； (3)收楼须知； (4)缴款通知书； (5)验楼情况表； (6)楼宇交接书。 业主入住的程序 (1)物业管理公司向业主或使用人寄发入住手续文件： (2)业主向物业管理公司出示身份证、房屋买卖合同及入住通知书，并交纳各项管理服务费和维修基金等； (3)业主验收其所购房屋(门窗、水电、墙面、屋顶、地板等)并签收； (4)物业管理公司与业主签订“管理公约”； (5)物业管理公司接受业主的咨询，介绍入住的有关事项，并发给业主“住户手册”； (6)物业管理公司正式把业主所购房屋的钥匙交给业主。 1．入住通知书 入住通知书是指物业管理公司在物业验收合格后通知业主可以来办理入住手续的文件。 在制定入住通知书时应注意下面几个问题： （1）一般情况下，一个物业辖区内入住的业主不是一家或几家，而是几百家甚至上千家，如果均集中在同一时间内办理，必然会使手续办理产生诸多困难，因此在通知书上应注明各幢、各层分期分批办理的时间，以方便业主按规定时间前来办理。 （2）如