住房抵押贷款概述.pptVIP

复习 1.消费信贷的理论基础是？ 2.消费信贷的特点是？ 3.消费信贷的种类是？ 第二节 住房抵押贷款 1.1 住房抵押贷款定义 住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。 阅读材料：按揭的来源 个人住房抵押贷款在我国通常被称为“按揭”。 “按揭”一词的来源有两种说法： (1)按揭是英文“Mortgage”的粤语音译，本意是抵押，后于20世纪90年代从香港引入内地房地产市场并逐渐流行，现成了“个人住房抵押贷款”的俗称。 (2)“按揭”是个组合词，“按”的意思是“抵押”，“揭”的意思是“解押”。 1.1住房抵押贷款种类 1.2住房抵押贷款发展 2.贷款业务 基本要求 贷款结构 贷款流程 2.1贷款基本要求 2.2抵押贷款结构 还款方式 2.3住房抵押贷款的业务流程 四、住房抵押贷款证券化市场 1.含义：住房抵押贷款证券化指的是把缺乏流动性但具有未来现金流的住房抵押贷款汇集在一起，通过结构重组和信用增级，将其转变为可以在金融市场上出售和流动的证券来融通资金的过程。 2.住房抵押贷款证券化市场发展 思考题 个人抵押贷款的要求？ 住宅抵押贷款风险? 计算题： 某购房人向银行申请个人住房抵押贷款，贷款金额为50万，贷款期限为10年，贷款年利率为6%，若购房人按月等额本息还款，试计算每期还款额。 * * 4 住房抵押种类与发展 1 2 3 住房抵押贷款业务 住房抵押风险分析 住房抵押贷款证券化市场 利率 期限 金额 用途 短期 中期 长期 普通 大额 新购房 维修 建房 固定利率 浮动利率 循环 住房抵押种类 分享增值 累进付款 可变利率 “一揽子”交易 反向年金 最后巨额还款 多重抵押 抵押或保证 自筹资金 有效的购买合同 稳定的收入 贷款的基本要求 合法身份 利率（5年） 还款方式（3种） 首付比例（＞20%） 一年内本息一次性 等额本息、等额本金 提前还贷 还款方式 * 定义：等额本息还款法即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息 等额本息还款方式 等额本息还款的特点： (1)客户还贷压力均衡； (3)贷款人操作相对简单，方便安排收支； (4)还款总利息较其他还款法要高。 * 1.等额本息偿还方式 式中，M是每月还款额(本金+利息)，R为贷款月利率(年利率/12)，L为贷款本金，n为贷款总(月)期数。 贷款业务流程 借款人提出申请 银行受理 抵押物评估 签订贷款合同 银行审批 办理并完成住房抵押登记 发放贷款 客户偿还 注销住房抵押登记 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ 购买力风险 流动风险 利率风险 违约风险 按揭风险 2.3住房抵押贷款风险 违约风险是指借款人因偿还贷款的能力有限，不能按期偿还贷款，从而给贷款人造成损失的可能性。 发放抵押贷款的金融机构一般通过对审核还贷额—收入比(payment to income ratio)和抵押贷款率(loan to value ratio)来控制违约风险。（美国的房地产抵押贷款违约率为1．6％左右，中国香港为0.02％）。 违约又分理性违约和被迫违约。 金融机构为借款人提供长期抵押贷款后，需要相当长的时间才能够收回贷款，大大降低了这部分资产的流动性。如果急于出售这一债权则会遭受损失。房地产抵押贷款证券化，使得这部分资产能够在证券市场上公开出售，降低了流动性风险。 利率风险是由于未来市场贷款利率的变动给抵押贷款机构带来收益损失的可能性。一般来讲，固定利率贷款的贷款期限越长，金融机构面临的利率风险越严重。 利率可调整抵押贷款可以防范利率风险，但如果随着利率提高，借款人的收入没有相应地提高的话，违约的可能性就会增加。 也称为通货膨胀风险。它是指由于通货膨胀的影响，使得借款人所偿还的本息的实际货币价值降低的可能性。“倾斜效应”(tilt effect) 逐年递增偿还抵押贷款GPM和利率可调整抵押贷款都基本解决了这一问题。