珠海城市更新细则2014.docVIP

第一章 总 则 第一条 为规范城中旧村更新活动，促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和国家、省、市相关政策，结合本市实际，制定本实施细则。 第二条 本实施细则适用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的规划、建设和管理工作。 本实施细则所称的城中旧村，是指在我市城镇建成区范围内，由农村集体经济组织和村民保留使用的非农建设用地范围内的建成区域。 第三条 城中旧村更新坚持村民自治的原则。应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。 第四条 城中旧村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的原则。应当独立保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。 第五条 城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则。应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控。 第六条 城中旧村更新应当注重保护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。 第七条 村民委员会、村集体经济组织应当自主加强对本村村民建房的管理，依法控制村民建设总量，制止违法建设行为，保障村集体共同利益。 第八条 市城市更新管理部门负责指导、统筹、协调、监督城中旧村更新工作。 各区（含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同）城市更新管理部门负责具体组织、协调、监督、管理城中旧村更新工作。 市、区其他相关职能部门依法在各自职能范围内履行职责。 第二章 一般规定 第九条 城中旧村进行城市更新，应符合《珠海市城市更新管理办法》第二条规定。 第十条 城中旧村更新应当按照《珠海市城市更新管理办法》，制定城市更新单元规划，确定规划设计条件后方可实施。 第十一条 城中旧村更新的实施方式包括： （一）村集体经济组织自行实施。 （二）村集体经济组织通过公开交易选择单一市场主体，签订更新合作协议合作实施。 第十二条 城中旧村的村民委员会、村集体经济组织应当依据有关规定各自履行相应职责，组织本村城市更新工作。 自行实施的城中旧村更新项目，村集体经济组织是项目的申报主体和实施主体。合作实施的城中旧村更新项目，在通过公开交易选择实施主体前，村集体经济组织是项目的申报主体。 第十三条 城中旧村更新项目的更新意愿、实施方式、更新单元规划和拆迁补偿安置方案等重大事项，应当提交村民成员大会或社区股份合作公司的股东大会按相关规定进行公开表决，获得占全体成员（股东）人数90%以上（含本数，下同）同意方能通过。 若更新区域内存在其他产权人的，还应当共同进行表决。获得占更新区域内合法产权建筑物总面积90%以上且占全体产权人（含成员、股东、其他产权人，下同）总人数90%以上的产权人同意方能通过。 公开表决应当在公证机构的公证或律师事务所的见证下进行。村集体经济组织应当对表决结果进行公示。属地镇人民政府（街道办事处）应当对公示结果进行核实确认。 第十四条 村集体经济组织应当制定更新单元规划，将回迁住宅用地、村集体经济发展用地和公共服务配套设施用地统一规划、独立安排。 融资用地也应纳入更新单元规划，独立安排。回迁住宅用地容积率不得高于融资用地容积率。 第十五条 城中旧村更新项目应当对项目总成本和计容积率建筑面积，按照更新总成本加合理利润与融资计容积率建筑面积市场销售总额相平衡的原则进行科学测算，以测算结果作为制定更新单元规划的依据之一。 城中旧村更新项目总成本和计容积率建筑面积的具体测算办法由市城市更新管理部门另行制定。 第十六条 城中旧村更新区域内，采取产权置换方式补偿的，其合法产权房屋按1:1.1比例计算补偿安置标准，并以该比例计算回迁计容积率建筑面积；采取货币补偿的，其合法产权房屋按市场评估价值确定补偿额。 第十七条 在更新单元规划中，村集体经济发展用地应独立划定，保留其用地来源为划拨，用于原有村集体物业补偿安置和建设村集体经济发展物业。该用地及地上建筑物产权由村集体经济组织单独享有，不得用于开发商品住宅。 第十八条 村集体经济发展物业计容积率建筑面积不得低于总回迁计容积率建筑面积的10%。 更新单元测算容积率低于2.5的，村集体经济发展物业计容积率建筑面积可以超过总回迁计容积率建筑面积的10%。更新单元测算容积率超过2.5的，村集体经济发展物业计容积率建筑面积则按总回迁计容积率建筑面积的10%确定。 第十九条 鼓励城中旧村更新项目配建公共租赁住房。城中旧村更新项目配建的公共租赁住房，保留其用地来源为划拨，租金收入及产权均归村集体经济组织所有，按《珠海市公共租赁住房管理办法》向社会配租管理。 第二十条 为扶持村集体经济的发展，城中旧村更新项目由村集体经济组织自行实施的，经批准的计容积率建筑面积不计收地价；通过公开交易选择项目实施主体的，经公开交易确定的计容积率建筑面