南京风情街项目市场详解.pptVIP

政府规划与扶持 娱乐休闲业属高税收产业，大型项目政府会从经济发展、居民消费能力、区域现状等全局角度进行规划。酒吧街也必然要在政府的整体规划布局下才能成功运作，并且离不开政府的政策扶持，其中涉及到项目审批、营销推广、招商等关键环节。 室外场景的设置如休息座椅也可模拟电影电影场景，如《阿甘正传》中的阿甘等侯公车时的座椅场景。室外照明灯的形式也可模拟电影场景中的形式； 酒吧街内可播放电影主题音乐作为背景音乐； 在街区或酒吧内部呈现出电影技术（包括摄录和播放技术）从发现到高速发展的趋势。例如，可以展出仿制的或电影厂报废的拍摄器材，电影初期的播放设备等。 在街区公共建筑的侧面通过贴画等形式，展现世界电影从1895年诞生至今的历史线索及中国电影从1905年诞生至今的发展历程——走入酒吧街犹如走进电影历史的大门 ； 实用型客户主要特征 指自己购买、自己经营，以本地客户为主，受地方经商氛围熏陶，具有敏感的商业经济头脑； 对自身经营的行业有较深的了解，市场嗅觉灵敏； 对价格反应较为敏感，偏好灵活的付款方式； 需求面积相对较小，物业类型以临街商铺为主； 决策较为慎重，需反复比较，有意向的物业会看三次或三次以上； 注重考虑货物储存、经营规模、周边消费能力、促销活动、统一管理等方面因素； 最重视商铺的位置、商铺周围的生意氛围。 附近居民； 外来游客； 附近或更远区域社会时尚一族； 附近宾馆或酒店的高级房客； 附近院校如：南艺的师生等； 市区范围内白领品位一族。 再强化期——品牌延续期 口碑人气策略：利用已有的人气和品牌形象，促进口碑营销，以小惠得大利。 性价比实惠策略：在已有品牌形象的基础上，显示促销单位的实惠。 营销方式：保留软文、网络营销等推广形式，附加派送礼品进行推广；配合口碑营销，提升品牌形象，并为开发商后续开发项目营造良好品牌形象。 * 南京风情街项目市场分析 2013年12月 第一部分：市场调查与分析 ---知己知彼 百战不殆 调研思路 潜在消费者 项目解析 宏观态势 竞争环境 CCTI定位分析模式 调研思路1： CCTI定位分析模式 调研思路2： 庖丁解牛的探索模式 由表及里、层层剖析 探索性、验证性 项目自身分析 项目区域概况 项目交通状况 地块商业氛围 休闲娱乐氛围 项目地块前景分析 南京酒吧街区调研分析 南京1912——人文与时尚的商务休闲区 石鼓路休闲街——欧美风情酒吧街 颐和路民国公馆区——国际品质和地方特征相结合 河西新城“第壹区”——中国最前卫时尚的文化街区 其他区域 其他城市酒吧调研分析 上海酒吧——城市文化的重要象征 北京酒吧——异域人士的倾情之选 深圳酒吧——移民城市的心灵收容所 广州酒吧——外接内承的现代化休闲业 市场调研分析总结 地域环境 地域环境对酒吧街的后期经营影响甚大，其中涉及政府规划、人文附加、整体情趣营造等多个层面。与个体酒吧一味选择商业氛围成熟的闹市区不同，酒吧街的经营选址最好选在具有良好外部环境或历史渊源，且离尘不离城的临界区域。既能给消费者以新鲜感；又能在经营中凝聚人气，形成吸引力。 酒吧文化 从消费者角度看，酒吧的消费群体大多具有较高的知识水平和文化素养，而即使少数文化水平较次的消费者仍以附庸风雅作为最大的嗜好，必将对所谓的文化酒吧、文化休闲场所趋之若骛。 从酒吧经营方面考察，具有文化内涵的酒吧街，方能散发恒久魅力。如：香港的“兰桂坊”对英国文化的移植，上海“新天地”石库门文化的再生，“南京 1912”对总统府民国文化的推崇。 影响酒吧街成败的几点重要因素： 第二部分：项目定位 ---高瞻远瞩 蓄势待发 T（Threat）： □项目规模较小，对运作有一定限制 ； □近两年越来越多的KTV、酒吧的开发对本项目的运营形成一定的冲击 ； □项目商业定位须以住宅定位作为参照点 。 O（opportunity）： □老城改造 ； □政府对城北的规划定位 ； □城北休闲娱乐氛围日渐浓厚 。 W（weakness）： □商务氛围不足 ； □有效人流不足 ； □地理位置和文化内涵都稍逊一筹 。 S（strength）： □景观优势 ； □小区规划优势 ； □地块落差优势 。 项目SWOT分析 由此可见，本案最大的优势是环境较好，较为幽静，劣势为目前商业氛围不足，较之其他酒吧街文化内涵、地理位置处于劣势。本案机会点一般，政府的规划是最大的支持。威胁因素主要有“长江后街”、“石鼓路休闲街”的冲击。本