LOFT物业专题研究分析.ppt

LOFT物业专题研究 2008年12月 目录 目录 LOFT的起源 LOFT的起源 LOFT的起源 LOFT的起源 LOFT的起源 LOFT的起源 LOFT的要素 LOFT的要素 LOFT的建筑特征 LOFT的建筑特征 LOFT的居住模式 LOFT的居住模式 目录 LOFT南方初创 LOFT全国开花 LOFT全国开花 LOFT地产萌芽 目录 LOFT北京项目 LOFT北京项目 LOFT北京项目 LOFT北京项目 LOFT北京项目 LOFT北京项目 LOFT北京项目 LOFT北京项目 LOFT北京项目 LOFT北京项目 LOFT北京项目 LOFT北京项目 LOFT北京项目 LOFT北京项目 LOFT北京标准 LOFT北京标准 LOFT北京标准 LOFT北京标准 目录 LOFT开发分析模型 LOFT开发经济比较与分析 LOFT开发经济比较与分析 LOFT开发经济比较与分析 LOFT开发经济比较与分析 LOFT开发经济比较与分析 LOFT开发经济比较与分析 LOFT开发经济比较与分析 LOFT开发经济比较与分析 LOFT开发经济比较与分析 LOFT开发关键指标的临界点 LOFT开发关键指标的临界点 LOFT开发关键指标的临界点 LOFT开发关键指标的临界点 LOFT开发关键指标的临界点 LOFT开发关键指标的临界点 LOFT开发关键指标的临界点 LOFT开发关键指标的临界点 LOFT开发关键指标的临界点 LOFT开发关键指标的临界点 LOFT开发关键指标的临界点 LOFT开发关键指标的临界点 LOFT开发关键指标的临界点 目录 LOFT开发条件的标准 LOFT开发条件的标准 LOFT开发条件的标准 LOFT产品空间标准 LOFT产品空间标准 LOFT产品空间标准 LOFT分层模式 LOFT分层模式 LOFT装修标准 LOFT的设备设施 目录 LOFT开发中的问题 LOFT开发中的问题 LOFT开发中的问题 LOFT开发中的问题 LOFT开发中的问题 LOFT开发中的问题 LOFT的生存空间 LOFT的发展趋势 328.50 0.00% 2100.00 1.3 1771.50 1500 459.90 0.01% 2940.00 1.42 2480.10 2100 城市郊区开发模式（低地价） 465.00 1.41% 2250.00 1.15 1785.00 1500 514.50 1.02% 3000.00 1.20 2485.50 2100 城市核心开发模式（高地价） 售价与建安成本差值 投资利税率变化 销售额上涨 需要销售单价上涨倍数 经营成本上涨 建安成本上涨 　 不同市场销售临界点研究过程 不同的开发成本构成比例，将会直接影响LOFT开发的各项指标关系； 在建安成本占用总开发成本较小，LOFT物业增加的建安成本在1.5-1.7倍的情况下，销售物业实现0.15-0.2的市场溢价，即为LOFT开发的临界点； 在建安成本占用总开发成本较大，LOFT物业增加的建安成本在1.5-1.7倍的情况下，销售物业实现0.3-0.42的市场溢价，即为LOFT开发的临界点； 不同的成本构成和增加成本关系，对市场溢价水平的要求不同，针对不同个案，市场临界点的判断，应依照上述的方式和思路，应针对性处理。 LOFT之标准 五 LOFT开发条件的标准 1 LOFT分层方式 3 LOFT产品空间标准 2 LOFT装修标准 4 LOFT的设备设施 5 方案设计条件 从项目的限高条件、覆盖率和容积率的比对关系中，可以初步的判断，有无满足设定为LOFT产品的可能性； 关于降低容积率实现LOFT产品模式，需要详细的项目经济评估方可确认； 在多物业组合型项目中，在方案设计条件的方向选择中，除LOFT物业在市场的竞争力预期以外，应重点组织好自身项目各类型产品间的市场关系。 市场比价关系和项目的投资回报率 在平层物业改为LOFT的项目方向决策过程中，平层物业、LOFT物业的市场价值差别和新增投入成本的关系，项目投资回报率与资金占用率的关系，是判断能否以LOFT模式进行开发的重要标准； 相当部分的城市核心区内，LOFT物业的溢价能力远高于边缘区项目； 当市场比价关系相对较小，LOFT与平层价格接近，项目的投资回报率在LOFT物业的状态下，不增反减，LOFT的开发已失去意义 资金杠杆作用在LOFT开发中的说明 LOFT物业在开发中，建安和相关成本投入增多，一般需要精装修，又将是较大的资金投入； 从自有资金一般占有总投资10-30%左右的常规状态考虑，上述的新增成本如果能够通过及时销售，使用项目销售回款进行滚动投入，通过资金杠杆的作用，项目自有资金盈利水平将由更多的提高；反之，如市场销售状况不