2014成都洛带古镇蓉城之心项目营销策划2118193673解读.ppt

业态定位 项目业态以三大核心价值商业业态为导向，延展餐饮、休闲、娱乐、购物，但保持养生主题。 业态 【项目规划】项目现行规划有独栋商业、酒店、临街商业、院落商业，采取人车分流，以旅游步行商业街的面貌呈现。 燃灯寺 传统古建风格； 多样产品供应； 自用投资兼顾； 商业运营适用； 环形游览动线； 丰富景观层次； 多出入口设计； 项目规划 零售区 大师汇 （风水、中医） 特色酒店区 （客栈） 养生休闲区 （会所、洗浴） 品牌购物区 特色餐饮区 养生区 （SPA、中医养生等） 奇幻区 核心业态商业业态以三大核心价值业态为主结合餐饮、休闲、娱乐、购物为一体。 客群定位 项目客群为双主力客群，其一为投资客户；其二为商家培育为买家客群。 客群 培育机制在重点招商主力商家及辅助性商家中培育第二主力购买客群。 价格定位 竞品项目价格集中在1F：1-1.5万元/㎡，2F：2-3万㎡，整体销售速度缓慢，月均去化800-1300㎡左右。 回顾 销售回顾项目区域竞品项目销售均价在2-3万元/平方米。 价格定位 确保主力商家入驻项目给予市场信心，确立项目核心价值，项目整体销售均价为23000元/㎡。 价格 销售价格商业业态的存活度与主力商家的号召力给予市场信心，支撑销售价格的关键。 根据竞品市场销售价格情况，结合不同销售模式，我司给出以下价格建议： 直接销售：根据目前竞品目前商业售价，市场接受价格1F： 2-3万元/㎡，2F： 1-1.5 万元/㎡。 反租销售：按照4年租期，年回报7.5%（如面积100㎡、单价2万元）进行返算可知，销售价格大致在2.4万元左右，返租价：售价=1.2：1 。 本项目商业售价 分层价格： 1F：2.6-2.8万元左右、2F：1.2-1.5万左右 整体均价：2.2-2.3万元左右 当我们明确项目发展方向—— 在为项目注入灵魂与核心主题； 如何招商与销售是我们的目的！ 招售策略 项目不同商业业态区域板块树立两家核心主力店，由核心主力店带动延展性商业发展。 策略 策略执行项目采用部分短期自持，自持部分为主力商家物业，延展性商业进行销售。 推售批次 推售物业 销售描述 1批次 零售区、大师区、养生区 大师区提前招商，同时作为商业示范区打造，进而销售零售区与养生区 2批次 特色酒店区、养生休闲区 特色酒店提前招商 3批次 品牌购物区、特色餐饮区 梦幻区 品牌购物区与特色餐饮区提前招商 推售策略 本项目将分商业组团推售，前期情景示范区为项目营销引爆点，其次为快速回款产品商业区域。 策略 推售策略项目将分组团顺时针进行开发与销售，在结合商业招商的同时树立市场信心。 【项目规划】项目现行规划有独栋商业、酒店、临街商业、院落商业，采取人车分流，以旅游步行商业街的面貌呈现。 燃灯寺 传统古建风格； 多样产品供应； 自用投资兼顾； 商业运营适用； 环形游览动线； 丰富景观层次； 多出入口设计； 项目规划 零售区 大师汇 （风水、中医） 特色酒店区 （客栈） 养生休闲区 （会所、洗浴） 品牌购物区 特色餐饮区 养生区 （SPA、中医养生等） 项目情景示范区及首批次招商主力主题组团。 项目主力销售区域，零售区域可直接销售回款，而酒店区域为返租约式销售区域。 招商攻略 招商以“定制型”核心主题商业为突破口，采用定期“免租期”优惠政策确定主力商家。 招商 核心主力利用核心主力商家确立市场信心，带动相关或其他商业业态的经营。 将各区（除特色酒店区）主力店采用先招商，通过免租（2年期）优惠吸引商家，同时将大师汇进行项目商业示范区打造，提升商业氛围和市场影响力。 招商原则：1、以引入主力店，采用免租优惠方式。 2、商业示范区提前营造，增强客户介入信心。 返租案例 以50㎡以下小面积低总价商铺为主，月均去化307套/7193㎡。 案例 美国城利用返租销售模式成为项目所在区域销售业绩最佳典型项目。 返租案例 美国城项目周边商业未采用返租约销售模式整体销售速度慢，月均销售量1000平米以下。 项目 主力面积 商业形态 备案价格 月均去化套/面积） 合力达新锐 35-100㎡ 社区底商 20000-23000元/㎡ 1套/50㎡ 世纪百合尚寓 80-100㎡ 社区底商 20000-40000元/㎡ 6套/1100㎡ 世纪百合尚寓 合力达新锐 销售策略 针对投资性客户制定五年稳定投资回报率在7%-8%的范围。 销售 返租约式确保投资客户三年稳定回报率，控制在7%-8%的范围。 市场认知 区域目前新型文化商业街以中国艺库和博客小镇为代表，他们将文化、艺术、建筑、商业融合；无论从建筑特色，还是商业业态，档次都有较大程度的提高。 博客小镇 文化+建筑 项目与古镇有6大接口，能较好的吸纳老