2014划拨土地使用权价解读.ppt

划拨土地使用权价格评估 史源英 2014年8月8日 2014/8/8 划拨土地为什么难评估？ 主要原因：划拨土地市场透明度不高。 2014/8/8 确定估价思路的程序 估价目的 估价对象 市场状况 估 价 思 路 估 价 方 法 估 价 结 果 定价依据 市场的发育状况，市场透明度，价格水平，比较案例。 重点在权利状况 2014/8/8 认清估价对象 界定估价对象三方面： 空间：主要是“四至”边界 实物：土地、房屋、构筑物 权利：所有权、使用权、他项权利 常见的：出让土地使用权、划拨土地使用权 2014/8/8 划拨土地不是市场取得 　建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，……，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得。（土地管理法，第五十四条?） 　严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。（物权法，第十二章） 划拨土地批准取得，处分权限制；用途受限制，收益权限制。 2014/8/8 划拨使用权取得成本、期限 《城市房地产管理法》 第二十三条： 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 划拨地取得成本=土地补偿费+安置费等 无限期，但也有例外。 2014/8/8 当前划拨土地的来源 符合规定继续以划拨方式取得土地。 改革开放之前形成的划拨土地。 2014/8/8 划拨土地转让、出租、抵押 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（第四十五条）： 　符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （二）领有国有土地使用证； （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。 2014/8/8 划拨土地转让 《城市房地产管理法》第四十条： 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。 有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 2014/8/8 划拨土地抵押、租赁 《城市房地产管理法》 第五十条?设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿 。 第五十五条?以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。 2014/8/8 划拨土地征收 《国有土地上房屋征收评估办法》 第十四条　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。 2014/8/8 企业划拨地评估思路 《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》国土资发[2001]44号 ：二、明确企业国有划拨土地权益 1、企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格……。 2、企业依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的；抵押权实现时，土地使用权可转为出让土地使用权，在扣缴土地使用权出让金后，抵押权人可优先受偿。 3、划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，转让后的用途不符合法定划拨用地范围的，受让方应当申办有偿用地手续。 4、划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。 2014/8/8 企业改制评估要求 《关于改善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（2009）311号： 备案报告应具有划拨土地使用权价格。 2014/8/8 土地出让评估要求 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》 6.2.2类型二： 对划拨土地使用权人申请以协议方式办理出让……评估……出让土地使用权的正常价格，减去……划拨土地使用权价格，作为评估结果，并提出底价建议。 当地对划拨土地使用权补办出让手续应缴纳的土地收益有明确规定的，应与评估结果进行对比……。 2014/