2011西安鲁能银河置业项目物业发展定位解读.ppt

财富层面 低 中 高 核心资 源占有 强 中 高新产业内部 自住型客户 高新标签追 求型客户 舒适生活享 受型客户 稀缺资源占 有型客户 极致生活享 受型客户 资产保值 社区品质 低密产品 投资意识 品牌物业 周边配套 高性价比 总价控制 弱 城市距离 五类客户体系总结 PART5 客户定位 本 案 ?不具备非常稀缺的资源 对稀缺资源占有型客户吸引力有限 ?不具备突出的品牌优势 ?容积率较高 ?城改有安置 ?具备塑造高性价比物业可能； ?浐灞快速发展使得都市感增强， 具备典型现代化都市标签； ?区域价值属于成长型，周边配套 会逐步成熟。 对极致生活高端客户吸引力有限 与产业自主型、成功者标签型、舒适生活高端三类客户拟合度较高 定位为： 城市精英阶层，主流中坚人群 城东区为主，处于事业上升、财富积累过程中的准中产阶层和事业有一定成就的中产阶层 PART5 客户定位 11 中进期目标客户设定前提： ?项目规模大，扩大客户局面 是后续开发成功的必要条件 ； ?区域价值不断提升，片区形 象会通过项目开发逐渐提升 ； ?大盘开发经验规律表明，项 目前期的成功启动对客户局 面的拓宽有显著的作用。 启动区通过一定量的中高 端产品建立高档社区形象 ?受价格积压客户 ?投资客 ?地缘客户 发展期以中高端/中 端客户为主，以投 资客、中低端客户 为辅，兼顾利润和 现金流。 ?企业高层 ?政府公务员 ?陕北及外省客户 成熟期项目品牌价值近 峰值，投资客户及中低 端减少，高端客户比例 增加，高端产品实现价 值最大化。 ?全市范围客户 ?政府官员 ?陕北及外省客户 本案体量较大，发展周期较长，客户会随着时间推移发生一定演化， 启动期客户建议抓市场主流客户，以紧凑户型高性价比产品 入市降低市场风险 启动阶段客户共同特点： ?比较注重项目经济性，对 价格敏感，渴望较高性价比 ； ?讣可项目地段，看好项目 的发展价值不升值空间； ?比较关注项目品质，乐于 接受幵享受新的生活方式； PART5 产品定位 物 业 构 成 住宅 商业 公寓 总体以都市化高尚精品住宅形象面市，在档次上通过建筑 形态和户型设计的变化拉开档次梯度，满足不同层次客群 需求。 考虑为片区未来的集中住宅区提供商业服务，定位为片区型商业中心。涵盖超市、餐饮、休闲娱乐等的综合型商业。形象适度拔高，设计适度超前。 宜居宜业精品商务公寓：主要针对投资客，高端、效率 型、回报型公寓，品质上强调服务不舒适。 主 要 业 态 辅 助 业 态 ?产品定位： 以住宅为主，片区型商业及社区商业的综合物业 PART5 产品定位 PART5 档次定位 高新 CBD，都市 U 生活 项目形象定位（精神属性）： PART5 形象定位 高新 CBD，都市 U 生活 “都市翠生活”的 核心内容 特色生活 效用生活 便捷的城市立体交通，日益繁华的商业， 丰富的城市立体空间，充满现代气息的都 市建筑 都市生活 事业蒸蒸日上、富有激情和智慧的人群， 成长和栖屁的社区，积枀向上的社区 现代时尚的建筑、特色的园林，创新的居住 尚生活空间，便利的配套，造就特色生活 形象演进 质感生活 品质的建筑、优雅的环境、尊贵的服 务 日益完善的配套，让客户的边 际生活敁应逑增 闲怡生活 城市绿地，园林小景、人文会所都会 提供悠闲的空间，心灵的归宿 案名建议： 备选案名：鲁能-浐灞尚景 鲁能-浐灞绿郡 鲁能-天下城 【 浐灞一座新城， 都市翠生活 】 PART5 形象定位 PART6 物业发展建议 PART6 物业发展建议 价值评价考虑因素：道路、人居环境、污染等 北 路 科技八路 科技七路 一级 丈 二级 八 四级 科技七路 三级 中间地块价值等级：一级 中间地块从居住环境的角度来分析，不受临路嘈杂、污染的影响，也可共享内部园林景观。 南北和西边地块价值等级：二级 南北和西边地块沿路商业氛 围好，环境、形象较好，但受临路嘈杂、污染的影响。 东边地块价值等级：三级 东边地块待建路，高压走廊横跨，其人居环境较差。 一级 三 级 二 级 二级 二级 PART 6 物业发展建议-地块价值评定 1级价值区域 3级价值区域 地块内部分块资源价值排序BA C 居住价值评价考虑因素：居住形象、环境、噪音等 科技七路 一级 丈 二级 八 四级 科技七路 三级 B C A A A 2级价值区域