2012年沈阳市长白区域市场年度总结报告解读.pptVIP

* * * 重点项目解析——中海国际社区 从市场占有率角度，中海国际社区二月份市场占有率达到年度峰值，主要由于当时在市场低迷情况下率先降价促销，以价换量；五月份市场占有率全年次高，主要由于在当时市场回稳情况下学府组团上市，凭借岛内稀缺教育资源吸引客户； 六七月份市场占有率降低主要由于优惠幅度紧缩，去化学府库存，同时学府由于入学问题受到业主抗议，影响项目去化 市场占有率回落； 八月份以来升级优惠与促销，解决学府入学问题，启动明珠组团宣传，市场占有率反升持稳； 从去化量角度，五月学府组团问世时机较好，去化量达到全年峰值，而九月明珠组团上市，收到华润冲击去化效果相对较差，年底底受益于冬季促销，成交量反升。 去化统计 去化统计 重点项目解析——中海国际社区 中海国际社区本年度主要以120-144面积段去化为主，集中在都汇组团；凭借低单价—6088元/平起、多促销—特价、电商等以及组团性价比优势带动去化，都汇组团自去年开盘之后，至本年度四季度，基本组团售罄。 中海国际社区本年度次位去化量面积段为90-120平，主要集中在学府、明珠组团，主要凭借组团内优势资源，以及不高的定价—7500元/平左右做为主要卖点。 就去化结构来看，中海国际社区去化产品性价比、资源依靠特征明显， 当前中海国际社区库存总量609套，主要集中在120-144平面积段，集中在明珠组团，其次为144-180平面积段，集中在御河、央景组团，再次为90-120平产品，集中在明珠组团。 就库存结构来看，中海国社库存产品略显失衡，三室改善产品库存总量偏大，且主要集中在明珠组团，单价较高，未来去化面临难度。 长白销冠 重点项目解析——中海国际社区 年终盘点 央企品牌 品牌力 门户位置 优势地段 全面配套 学区河景 五大组团 各有亮点 灵活多变 优惠灵活 渠道全面 总 结 1、中海国际社区本年度两次大规模供应，分别为5.30的学府组团上市以及9.29明珠产品上市，两次上市均辅以大力度的线上线下宣传，提升项目市场知名度； 2、都汇组团的低价，央景组团的楼下园区，御河组团的内河河景，学府组团的学区资源，明珠组团的河景以及学区配套使得中海国际社区可以带给客户多样的选择，满足不同客户的不同需要； 3、丰富灵活的渠道运用——微信、微博、临河楼体大字、门口拱门、派单、立交桥LED等渠道的组合应用； 大力度多变化的促销手段——多产品线大量库存使得可参与降价促销活动的房源较多，同时年度两次大规模 活动：大城狂欢季以及欢乐家庭，基本上使得项目全年内都始终保持良好的销售热度与 氛围； 4、同时中海国际社区凭借中海的央企品牌号召力、长白门户位置、以及河景、学区、交通、商业的良好配套，配以7000-7500元/平的主力成交价格区间，性价比优势明显； 产品形式 面积段 供应套数 供应面积 价格 预计供应节点 明珠高层1#、2#、9# 95-140 290 19300 7600 4月中下旬 明珠高层3#、8# 95-160 232 12540 7700 9月 新增供应 2013年度中海国际社区整体供应以明珠组团为主，面积段以95、107舒适两室以及135、140紧凑三室与165舒适三室为主。供应时间由于全运会到来集中在五月份以前。 结合当前库存与新增供应，中海国际社区2013总货值约10亿， 主要集中在明珠组团，由于低价走量都汇组团已经售罄，明珠组团产品力虽较强，三室产品占比偏大，价格相对仍偏高，未来去化面临一定困难。 因此中海国际社区的2013预计对明珠组团进行小幅降价，以扩大优惠的形式推出。延续本年多渠道大力度促销为主的策略。 综述 重点项目解析——中海国际社区 2013预判 已推 待推 重点项目解析——华润幸福里 业绩概述 11年底库存： 无 12年新增供应： 首期推售3栋高层，面积3.1万平，金额2.6亿 12年供货总计： 新供货3.1万平，2.6亿； 12年总体供应19.5万平，金额15.4亿 12年任务达成： 销售面积 核心价值：延续华润“商业+住宅”形式，凭借优势门户位置与岛内稀缺配套作为主要卖点； 产品力：供应以95平、120平、135平，除120平产品一卫缺点较明显外，其余户型均较为方正，无明显缺点，产品力较强； 价格：华润幸福里作为当前均价8300元/平左右，最低价7800元/平。临街产品价格明显偏低。 华润欢乐颂 华润万家 超市 首期高层住宅 产品 供货节奏 组团 上市时间 面积区间 价格区间 供货面积 供货金额 开盘当天销售面积 开盘当天销售金额 开盘当天去化比例 至今 销售金额 至今 去化比例 首期高层1#、3#、4# 10.21 95-135 8000-8200 31254 2.62 11