未来的房地产逻辑只有他说透彻了教程.docVIP

未来5年的房地产逻辑 只有他说透彻了 近两年，中国投资界思潮、趋势可谓风起云涌。现在，飞起来的猪，当然是移动互联网了。可是，如何透过表象洞悉投资本质，摸到投资真正的脉络，成为最后真正的赢家，也许对于大多数追时髦的人而言，还是一头雾水。 房地产行业沉淀了大量的资金，还有大量的机构和个人投资者站在岸边，跃跃欲试，该不该进？如何把握大趋势、拨开迷雾看本质，《房地产决策参考》以为，近来疯传网络的复星集团副董事长兼CEO梁信军日前在复星昆仲新年酒会上发表的一场演讲，最有嚼头。 联系之前梁的一次演讲文章，足以窥见上海滩财阀复星集团的投资逻辑，以及对房地产独到的观察视角。 为何是梁信军？因为他的背后站着一个上海滩的大佬郭广昌。在笔者看来，郭氏这两年来对投资的认识，仿佛一夜之间醍醐灌顶，格局突然间豁然开朗，为中国投资、资本大佬中所鲜见。能与其匹敌者，马云之外，寥寥可数也。正是郭氏的视野从量变到了质变的升华，上海滩的复星帝国在这两年突然做大，堪称气势如虹。笔者判断，五年之后再看复星，再看中国资本财阀集团，格局将会大不同也。 当然了，梁的演讲精髓，很大程度上就是郭氏的投资哲学，复星独特财技的指导思想。 绝非溢美之词，留此为证。不罗嗦，看看梁信军，或者说郭氏的房地产逻辑吧。梁信军说互联网，说QE,说利率，说制造业，实际上，是在教我们如何看懂未来五年之内的房地产。文章有点长，但看完绝对值。 附录之一： 复星集团副董事长兼CEO梁信军 在2015年复星昆仲新年酒会演讲 今天最热的话题是央行的降息。大家都注意到了中国一个几千亿左右的流通释放降息，其实大家还不够关注前几天欧洲央行宣布QE。 整个欧洲版的QE是1.6万亿欧元，大概18个月。美国的QE3是将近24个月了，宽松了1.6万亿美元。换句话说，这次欧洲的1.6万亿几乎跟美国上一轮一样。 美国上一轮QE发生了什么？资产价格快速的回归，消费回归，就业回归，所以我觉得对于欧洲而言QE是非常重要的事情。今天上午央行的这个消息，其实让我本人感到很忧虑。 几乎全世界绝大部分国家都开始加入到QE宽松，这样的一种QE宽松会导致什么样的结果呢？眼前马上看到的就是国家债务上升。 为了还债，所有的国家都会倾向把债务证券化，因为债务拿实体的钱还不掉。那么怎么证券化呢？要降低利率，或者说由于证券化有了大量的债务供应，导致利率降低。 利率降低对各位有非常大的影响。第一，利率降低通常意味着短暂的牛市，股市会非常好，资本市场非常好。在牛市当中一个经营者应该做什么呢？我觉得最重要的事情就是降低自己的债务，抓紧做直接融资，把自己的资产做实。具体的讲就是PB降低。现在在外融资跟投资者说的PB20倍、10倍或者5倍，通过这一轮牛市的话最好把PB降到1，这样对你非常安全。 中国有长期利率下降趋势 我想先描绘一下中国经济的趋势。刚才我提到了全球各国债务都高，所以降息概率就高，因为债务要发布。目前美国的国家债务占了GDP的96%，在日本大概占到190%，中国的话可能只有36%。但这36%是真的吗？ 如果大家对国有企业的整个盘子有所了解的话，中国的国有资产总量大概是104万亿，其中有34万亿左右是净资产，70万亿是贷款。如果看净债务的话大概就是40万亿左右，政府是有偿还义务的，或者是有担保的。 如果国有企业破产，坏掉的是国有银行的资金，最后是政府要承担的。所以如果把中国政府实际担负的20多万亿再加上赋有偿还义务的40万亿国有净债业务加在一起，其实中国的债务基本上跟GDP也能到达到100%左右。 因此中国有一个长期利率下降的趋势。如果今天有很多人在解决利率太高的痛点，告诉大家这个过程是很短的，长期来看中国的利率是很低的，中国是不缺钱。 这一点我觉得大家要特别明白。就像几年前我们看铁矿。地球不缺铁，一挖都是，所以关键是挖出的成本。所以这个是我今天想讲的第一个常识观点。 第二个趋势是全球提高汇率，会有几个变化。第一个变化在传统的透支消费的国家，比如美国，变为了净储蓄国家，欧洲也是净储蓄国家。传统的储蓄国家如日本现在是负储蓄国家。中国家庭的储蓄率也在快速的下降，但是现在我们还是储蓄国家。 因此要考虑市场的话，第一，在中国市场由于储蓄下降导致消费能力上升，特别是中国的中产阶级关联的行业。第二，在全球看的话，比如美国，因为储蓄过去三四年上升得非常快，所以美国的消费能力增长是非常有限的。 如果真的要做消费，那么除了中国，要认真的看未来三四年美国和欧洲的消费关联的行业。细看这两个地区消费的市场主要还是跟中产阶级关联，总体来说是对健康的需求，对快乐和时尚的需求。所以在这两个行当里面去升级自己的产品和服务的话，我相信空间是非常大的，所以这是我想讲第二个常识。 互联网对整个全球经济改变 第三个常识是关于互联网对整个全球经济、对消费的改变。对复星来说，我们现在看一个公司