知名产业地产综合体公司技术管理流程规范教程.doc

产业综合体项目技术管理流程 房地产项目技术管理流程 （征求意见稿） (一)、技术管理各阶段内容 1、土地投资决策 2、项目策划 （ 技术管理流程总图 1.土地投资决策（工作流程见附图1） 土地使用权获取是进行房地产投资的基础。由于房地产的特殊性，地 将显著影响项目市场定位、产品设计、营销策略和销售价格；价格和土地成本 是项目投资利润的主要决定因素。从保守的立场来看，土地价格以及与土地相关的费用 决定着项目的利润空间。因此土地购买房地产项目开发过程中最重 要的环节 1.1. 工作节点 起始点:市场信息结束点:土地获取. 工作目标 在取得政府意向或市场信息后，通过系统的土地市场研究与分析技术，深入剖析地块价值及其影响因素，评估项目地块的相关环境状况及发展趋势，评估其土地投资价值及土地价格。为公司领导提供投资决策支持信息、提供土地使用权获取策略和投资方向建议。 1.3.工作内容 （一）地块所在区域市场情况调研 1、地块所在区域的宏观环境分析 经济环境、政策环境、人口规模、城市规划等 2、地块所在区域行业环境分析 房地产业发展现状、土地市场供求行情、区域内物业租金、房价、土地成交量与成交价格 3、地块本身自然因素分析 地理位置、地质条件、地形条件、地块的形状及面积、周边环境质量、市政设施配套等 （二）土地价格评估方法选择与实施 1、评估方法选择：由于土地价格评估的方法较多，各种估价方法的适用范围也有差异，所以应根据地块现状条件与估价目的选择适宜的估价方法。 2、土地估价实施 3、土地估价结果 总地价、单位地价、楼面地价 (三)土地获取策略 1、土地获取方式研究 2、土地竞投或摘牌方案 （四）土地投资建议 1、土地投资方向分析与建议 2、土地开发时机分析与建议 3、土地储备建议 1.4.技术基础资料和依据总体规划的全部成果城市总体规划文本城市总体规划的主要图纸总体规划阶段的各项专业规划的文本和图纸。分区规划的全部成果控制性详细规划的全部成果对于较大地块无控规文件的需按控规要求完成规划方案 1.5.选址勘察要求：对拟选项目场址的稳定性和适宜性作出工程地质评价。任务：收集区域地质、地形地貌、地质灾害和工程地质资料，以及当地的建筑经验；踏勘现场，了建设场地的地层、构造、岩土性质、不良地质现象和工程地质条件；对工程地质条件复杂但有获取土地意向的场地，进行工程地质测绘和勘探工作。1.6.主要完成报告 1、《土地价值评估和投资策略建议报告》（参考提纲见附件1.1） ） 2．项目策划 项目定位就是对市场的发现，是以人为本的创造。以房地产市场研究为基础，以产品研 究为出发点，针对目标消费者的思想，指导规划设计满足消费者需求的个性化产品，从 而在目标消费群中确立项目与众不同的特殊价值地位，进而形成竞争优势。主要分为市 场定位、项目投资策划、项目产品策划三个步骤。 2.1.工作节点 起始点:土地已经获得，开发条件基本明确结束点方案设计完成(一)工作目标 通过对房地产市场信息的收集、分析，研究房地产市场发展 （二）工作内容 1、项目用地周边环境分析1）项目地块性质调查： 地理位置、、、、2）项目用地周边环境调查：、、、3）地块交通条件调查： 地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划、地块所在区域的快速交通网现状等；4）周边市政配套设施调查：、、、、、、、2、区域房地产市场现状及其趋势分析1）宏观经济运行状况分析国内生产总值：GDP总量、第一、二、三产业数量、房地产所占比例及数量、房地产开发景气指数 国家宏观金融政策：货币政策、、、 2）项目所在地房地产市场供求概况分析 当地房地产市场发展状况描述：通过近年（3—5年）数据统计，对供应量、成交量、空置率、房价、房地产业景气指数等的走势进行客观描述。 房地产市场供求现状分析：通过对比近年当地房地产的供应量、成交量、空置率、房价、房地产业景气指数、以及当地居民住宅形式与比例、房地产项目开发模式等因素，对当地房地产市场供求状况进行深入分析。 房地产市场未来供求趋势分析：通过对近期区域内土地成交量、房地产项目报批情况、 土地储备量、市政规划、当地居民居住观念的变化等因素，对当地房地产未来供求趋势进行预测。 3、项目所在地政府相关的政策法规分析 1）对各类住宅的开发和流通的政策法规 2）政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规3）短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 4、项目所在地房地产市场板块分析 1）板块功能定位：CLD 、CBD等 2）板块的开发动态：总体规划、在建项目、拟建项目 3）板块内物业价格水平分析：平均价格、价格差、价格走势、市场价值趋向5、项目地块的SWOT（深层次）分析1）项目地块的优势2）项目地块的劣势3）项目地块的机会点4）