第五章房地产开发项目可行性研究分析.docVIP

第五章 房地产开发项目可行性研究? 教学目的: 1．了解房地产开发项目可行性研究的内容与方法； 2．掌握可行性研究报告的撰写方法； 教学方法：以课堂讲授为主，运用启发式的教学方法，结合案例讲授。 导入： 房地产开发项目可行性研究是房地产开发项目投资决策的依据和首要环节，它是指运用适当的技术经济研究方法对房地产拟建项目进行全面、系统的分析，试图对房地产开发项目作出可行或不可行的一种科学方法。 第一节 可行性研究概述 项目可行性研究的理论和方法在国际上已相当完善。它是在20世纪前期随着社会生产技术和经济管理科学的发展而产生的，它最早是在20世纪30年代美国开发田纳西河流域时开始试行采用。在我国，则是从1979年开始引进并应用于工业项目建设前期的技术经济分析。并于1981年明确规定把可行性研究作为建设前期工作中一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序，在1983年颁发了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》。而在房地产开发投资领域采用可行性工作的时间更晚一些。近年来，国家有关部委连续发文，强调各类建设项目建设前期必须搞好可行性研究，特别突出了可行性研究的重要地位和作用。? 房地产项目具有投资额巨大、项目建设周期长、不确定因素多等特征，其成功的关键取决于决策的正确与否。而决策的重要依据是可行性研究对项目进行科学的分析与预测后所得的结论，所以，房地产投资项目的可行性研究对房地产开发起到关键的作用。具体而言，可行性研究是投资决策的重要依据，也是项目审批和项目资金筹措的依据。在项目建设中，可行性研究报告又成为编制设计任务书所依赖的重要文件，及开发商与各方签订合同的指导框架。 一、可行性研究的基本概念 1、可行性研究的概念 可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对各种可能拟定的建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。 众所周知，按照项目管理的定义，项目是为完成一项独特产品、服务或结果 而在一定期限内所进行的活动和努力。虽然不同行业的项目，其可行性研究、立项决策、项目管理与后续工作等均有行业的具体要求和特点，但是无论什么项目，在它正式实施之前都必须有一套可靠和健全的项目可行性研究。因为，任何项目都会有一些意想不到的项目风险及其不确定性。而可行性研究是项目管理的重要环节，是投资决策的基础和重要依据，因此可行性研究应以满足项目科学决策、指导项目实施、规避重大失误与风险为目标。 一般建设工程项目，都要经过投资前期、建设时期及生产经营时期三个时期。如图所示 投资前期是决定工程项目经济效果的关键时期，而可行性研究则是这个时期的重中之重。它必须在市场调查、科学预测和机会研究的基础上，提出对某一工程项目的基本构思和初步方案。其基本任务是通过广泛的调查研究，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。可行性研究在论证项目的可行性时要涉及许多专业，通常要涉及基本建设、环境保护、市场预测、人员培训等方面内容，所以需要各方面专业人员分别开展深入研究，再进行科学的综合分析。一般机会研究一般机会研究又分为地区机会研究(寻找某一特定区域内的投资机会)、部门机会研究(寻找某一特定产业部门的投资机会)和资源开发机会研究(即以资源开发和加工为目的的投资机会研究)三类。机会研究是进行初步可行性研究之前的准备性调查研究。机会研究一般与规划研究同步进行，以机会研究结果为基础，可以设立备选项目库，进行项目储备，供今后制定投资计划和开展投资项目可行性研究之用。机会研究的方法主要是依靠经验进行粗略的预测估计，一般可不进行详细的分析计算。 同学们怎么看待房地产市场调查呢？这个工作很枯燥，但是，它在整个房地产开发、营销、管理过程中作用至关重要的。例如：万科是很注重市场调研的。在进入一个市场前，万科集团下面的开发部、营销部或研究部会进行全面的调研，了解城市信息状况，收入等等，最后落实到做这种产品会不会盈利等。 市场调查的作用在于为房地产企业战略决策提供依据，降低房地产企业的决策风险，其承担的是信息收集、过滤的责任，负责提供目前市场的动态信息、掌握市场的发展趋势、消费者的潜在需求、可能的企业发展机会等。? 无论房地产市场调查所采用的技术有多先进、调查的内容有多么详细都不可能全面、客观的反映未来整个市场的走向。因此在进行市场调查时必须对调查的作用有清醒的认识。 2、房地产市场调查的特点 （1）房地产市场的内容是广泛的房地产市场既包括很简单的内容，如被调研者的性别、年龄、文化程度等基本情况，也包括像态度或爱好之类的复杂问题。有些问题被调研者可能不会回答，或不知道该如何回答，也可能是因为问题太敏