大型商业地产项目顶级策划模式(完整版)分析.doc

一、区域市场分析 1、区域商业环境 潍坊手机大世界（前身潍坊福瑞祥商场）所在的商业位置，潍坊市青年路与青年支路交叉口路南，路北即是鲁东半岛产品种类最多，南北客商云集的终端销售及中转区域，该区域属产品种类涵盖日用百货、服装鞋帽、家电配套、酒店用品、布艺装饰、办公用品、文化艺术礼品、体育用品、数码电子等涵盖生活必须品的大型市场属潍坊地区最大最全面的商业产品集散地。 我项目所处直接商业块区域，南起健康街青年路路口润扬新城五金城（商业、公寓、客房、住宅），北至青年路民生街，区域内沿青年路西区独立门面房69家，主要经营种类为手机数码、餐饮店、劳务服装、便利店；东侧自南向北依次为人民公园、颐卜生大药房、金沙城市广场。 其中商业体量较大的为润扬五金城，商户数量（）个；金沙城市广场主力为手机数码、电脑相关配件耗材商户，一楼165家左右、二楼112家左右。 项目北出口附近青年支路内有（）小学，免费停车位（）个，放学高峰时段我项目周边客流量达到（）人次，周边项目小商品城停车场（）车位，金沙城市广场停车场（）车位， 2、商圈分析 潍坊综合各辖区人口总计约800万人，我项目周边商圈格局多环套接，综合了核心商圈的各项特征，向南300米临近潍坊公路客运总站、火车站并接入火车站商圈，该商圈的商业入驻率现阶段较低，自身处于商品城商圈内的中南区，向北临近商品城（商品城客运、物流站）、广丰家具市场、妇幼保健院、国美、威尼斯数码港、V1购物广场大润发超市并接入中百商圈，东300米临近潍坊客运总站、西500米靠近万锦商城、南门农贸市场、西一公里南临近仓南街物流园区。商品城商圈内平均车流量客流量超过3万人次/小时，经过我项目门口客流量超过1万人次/小时。公交2.6.9.10.12.17.79.25经停我项目门口，主流来往人员中批发进货、零售购物、路过、旅客、办事等人员，其中有针对性的人群为批发进货、零售购物为可争取人群，其他人员可成为我宣传的载体。综合商圈的各项优势,集齐项目的“天时、地利、人和”必可完成项目的高速成长。 “天时”—项目定位,产品定位,招商资源定位 “地利”—项目所在地、项目配套服务、周边区域配套项目、商业促进组合 “人和”—项目所在地的人员数量、客流动线、传播配合、针对客户的服务状态 二、客户分析 1、经营范围分析　 因为本商圈的商业特性，周边成型的市场小商品城的特性，老资历、产品种类多、产品价位较低、受众客户群体大、市场规模已经形成、品牌影响已经形成，到小商品城来消费的理念就是:“种类全”“货便宜”。以小商品、小家电、服装皮具箱包百货、手机数码为主；配套跟随的音响、厨具、酒店用品、婚庆用品、体育用品等虽较少但也占有了市场份额。 批发类客户：物流便利、随买随发。零售类客户：停车场便利、公交便利、客运便利，随买随走。 根据客户对商圈内习惯性消费物品的种类，我项目后续的经营范围分析切入点应以同类产品比质量、比价格、比服务、增加可配套的市场，专业的市场化运作，全方位立体化的宣传推广。 2、经营状况分析 我项目目前作为电子类产品的市场，通过调查，非节假日高峰时段平均客源进入商场内不足100人次，节假日（ ）人次。周边的金沙城市广场非节假日高峰时段不足（200人），节假日（ ）人次。威尼斯数码港非节假日高峰时段不足（200人），节假日（ ）人次。商品城北侧电子市场手机类非节假日高峰时段不足（200人），节假日（ ）人次。四平路电子街非节假日高峰时段不足（200人），节假日（ ）人次。 根据同类市场的整体行情发现，手机数码类的产品已经非常普遍，功能相同的手机产品不再像2011年前，智能手机属较为高端的产品，目前智能手机已经非常普遍且价格非常便宜。所以我项目市场现阶段的产品已不能满足市场需求或会逐渐的淡出市场，从台前的现场零售转入向偏远经济较为落后的地区发展销售业务。 三、客户需求分析 消费者无论是理性或冲动型消费，均存在着产品符合客户当时及以后的需要才会产生消费，目前市场的产品与消费者有切身利益关系的衣食住行产品，经营商户泛滥、市场经营激烈。 商品的准备要符合客户需求、需要客户感受到物美价廉、购买的商品买的有面子用的有面子、人多的消费区域更让人放心的从众心理都是项目商品定位的基本元素，同时抓住消费着的猎奇心态同样会产生消费。 四、商户需求分析 项目给予何种优惠政策，免租期。 经营宣传范围、内容有哪些。 项目给予何种服务安排。持续性安排是怎么样。 后续经营不好的阶段，项目如何维持商户、项目发展。 五、竞争对手分析 金沙城市广场，商铺总计（）间，占地（）平米，经营种类服装百货箱包、手机数码、电脑配件，皮具批发、网吧娱乐城、沿街品牌餐饮。配套停车位（）个，按地利位置属繁华地段，由于小商品城的客源自发的习惯性截流，导致金沙自建成以来均处于低迷状态。数码城部