房地产实习分析.docVIP

湖南农业大学东方科技学院 课程设计 课程名称： 建设项目财务经济评价 题目名称： 房地产项目初步可行性研究 班 级：2011级 工程管理 专业 3 班 姓 名： 袁江莹 学 号： 201141915316 指导教师： 王文萱 李明孝 评定成绩： 教师评语： 指导老师签名： 2013年 月 日 目 录 一、项目概括 （一）1、项目名称 2、开发商 3、项目区位 （二）、 长沙市房地产2013年发展现状及需求分析 一、长沙房地产业发展的基本情况 二、长沙房地产业市场发展中几个比较突出的问题 三、未来长沙房地产业市场需求分析 四、长沙市房地产市场消费者调研情况 A, 购买户型分析 B,购买商品房面积大小分析 C,住宅类型选择 D,可以接受的房屋价格 E,了解房地产信息的渠道 F,购买地点的选择 G,长沙目前缺少的住宅类型 （三）竞争楼盘和竞争对手调研 1、该房地产项目的优劣势分析 2、竞争楼盘分析 3、竞争对手分析 二、项目规划 （一）项目产品定位 1、 产品功能定位 2、 项目产品总体形象和核心产品定位 （二）目标客户群定位 1、 家庭构成 2、 主要年龄段 3、 理想所住区域 4、 收入状态 5、 学历及职业 6、 生活形态描述 7、 向往的居住形态 8、 个人行为特征 9、 购买的目的 （三）形式产品定位 建筑风格 结构特点 主力户型和面积 价格和定价策略 （四）附加产品定位 1、 物业管理 2、 服务水平 3、 配套设施 4、 地产外产品 （五）项目产品主题策划 （六）项目开发进度安排 三、项目经济可行性分析 （一）根据房地产产品规划，进行项目成本费用估算 土地费用估算 前期工程费 房屋开发费 基础设施建设费 公共配套设施 管理费 销售费用 不可预见费 税金及政府收费 财务费用 （二）项目收入的估算 （三）投资计划与资金筹措计划 （四）相关经济指标分析，判断项目的可行性 净现值 内部收益率 静态投资回收期 静态投资收益率 动态投资回收期 （五）盈亏平衡分析 四、不确定性分析 （一）风险预测 （二）规避对策 五、社会影响分析 六、结论与建议 （一）结论 （二）建议 七、附件 （一）楼盘调查表 （二）房地产市场调查问卷 一、项目概括 1.项目名称：项目名字暂定为水云间 2．开发商：君临帝城房地产开发有限公司 3.项目区位：长沙市岳麓区梅溪湖（K-15地块）（注：该宗地用途为住宅用地有效面积为35771.34平方米，容积率不大于2.3，建筑密度不大于24%，绿地率不小于40%，建筑限高60米。） 二、 长沙市房地产2013年发展现状及需求分析 一、 长沙房地产业发展的基本情况 　　住房制度改革助推了长沙房地产业发展。尽管长沙房地产业起步较沿海发达城市稍晚，但其迅猛发展态势在全国省会城市中具有较强影响力。其快速发展的市场规模，在推动长沙经济又好又快率先发展中发挥了极其重要的基础作用。 　　（一）长沙房地产业发展的新格局 　　开发企业不断增加，开发规模不断扩大。2012年末，全市共有房地产开发企业1720家（有开发工作量企业661家）。其中，一级资质7家，二级资质106家，三级资质648家，四级资质160家；房地产开发项目1226个，房地产开发投资由1998年的17亿元增加到2012年1032亿元，新建商品房销售面积由40万平米增加到1527万平方米。房地产开发投资占固定资产投资比重由1998年的11.7%提升到2012年的25.7%，是支撑全市固定资产投资增长最重要的增长点。 　　供需总量基本平衡，市场运行健康平稳。1998年~2012年，全市累计竣工面积10059万平方米，年平均增长23.6%；销售面积10655万平方米，年均增长33.8%；数据表明，近10多年来，长沙房地产业市场不仅发展很快，而且新建商品房市场供求总量保持基本平衡。 　　从价格水平看，1998年以来长沙商品房价格年均增长10.1%，低于城镇居民人均可支配收入增速10.9%。2012年长沙商品房销售平均价格为6101元/平方米，中部省会城市最低，在全国大中城市中也处在相对较低的水平；房价收入比处于6.04的相对合理区间，低于中部地区其他省会城市，表明长沙商品房市场价格运行平稳，居民购房压力相对