第8章_房地产开发产品的售后服务与物业管理委托(2013-2014-2).pptVIP

（1）房地产开发工程竣工验收备案 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定了建设单位办理工程竣工验收备案应当提交的文件： ①工程竣工验收备案表； ②工程竣工验收报告。 8.4.2 房地产开发产品档案移交 ③法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件； ④施工单位签署的工程质量保修书； ⑤法规、规章规定必须提供的其他文件。 ⑥商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 《物业管理条例》规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料： ①竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； ②设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； ③物业质量保修文件和物业使用说明文件； ④物业管理所必需的其他资料。 物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 （2）房地产开发项目档案移交　 根据《物业接管标准作业程序》的相关要求，房地产开发企业向委托物业服务企业移交物业时须向物业服务企业如下移交相关资料。 ①物业产权资料：项目开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同； ②综合竣工验收资料：竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工图及地下管线布置竣工图）； 建设工程竣工验收证书； 建设消防验收合格证；?公共配套设施综合验收合格书； 供水合同；供电协议书、许可证； 供气协议书、许可证； 光纤合格证；通信设施合格证； 电梯准用证。 ③施工设计资料： 地质报告书； 全套设计图纸； 图纸会审记录；设计变更通知单；工程预决算报告书； 重要的施工会议纪要； 隐蔽工程验收记录； 沉降观测记录； 其他可能会影响将来管理的原始记录。 ④机电设备资料：机电设备出厂合格证； 机电设备使用说明书； 机电设备安装、调试报告；设备保修卡、保修协议。 ⑤业主资料： 已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等；已购房业主的付款情况或付款方式。 8.5.1 房地产开发产品的保修的相关概念 8.5.2 施工企业向开发企业提供的保修 8.5.3 开发商向购房人提供的保修服务 8.5.4房地产产品的双重保修关系对比分析 8.5 房地产产品的售后保修服务 8.5.1 房地产开发产品的保修的概念 商品房作为房地产开发企业向社会提供的产品同样需要保修服务，但在商品房保修关系中存在两重经济法律关系，即开发商向购房人提供的保修服务以及建筑工程施工承包企业向房地产开发企业提供的保修服务。 开发商 房地产开发企业 购房人 建筑工程施工 承包企业 保修 保修 8.5.2 施工企业向开发企业提供的保修服务 （1）我国关于房屋建筑工程质量保修的有关法规 根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》以及建设部二○○○年六月三十日发布之日起施行《房屋建筑工程质量保修办法》的有关规定，房屋建筑工程竣工验收后在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。 建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等。双方约定的保修范围、保修期限必须符合《房屋建筑工程质量保修办法》的有关规定； 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 ②房屋建筑工程质量保修范围、保修期限和保修责任 在正常使用下，房屋建筑工程的保修范围和最低保修期限为： a.地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； b.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； c.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； d.电气系统、给排水管道、设备安装为2年； e.装修工程为2年。 8.5.3 开发商向购房人提供的保修服务 ①我国关于商品房质量保修的有关法规 早在一九九八年七月，国务院公布施行的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号)明确指出：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 对此，建设部又出台了的建房[1998]102号“关于商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定”（以下简称《规定》，1998年9月1日起实施）。 ②商品房质量保修范围、保修期限和保修责任 正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期为： 屋面防水3年； 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； 墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 门窗翘裂、五金件损坏1年；