第9章房地产管理法.pptVIP

2、针对双方权利义务，需注意的问题 （1）优先购买权 （2）修缮及维修费用支付 房屋所有权转移时，须在房屋所在地房管机关办理登记手续 出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购卖权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。 在租赁期间，房屋的所有人将房屋予以出卖、赠予、典当或抵押后，原房屋租赁合同继续有效。 如合同无特别约定，在租赁合同中一般是由出租人承担对租赁物的维修责任，但是承租人负有妥善保管、正确使用租赁物的义务和及时发现租赁物故障的义务 根据《城市房屋租赁管理办法》的规定：“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约。” “因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。”以上规定应在租赁双方签订的租赁合同中房屋修缮责任条款内具体说明。 房屋的出租人还应对房屋及其设备及时、认真地检查和修缮，以保证房屋居住和使用的安全。当出现出租人对租赁的房屋确实无力修缮的情况时，可以与承租人合修，或者请承租人代为修缮，承租人所付出的修缮费用，可以抵充房屋租金，或由出租人分期偿还。 一、城市房屋拆迁概述 1、城市房屋拆迁的概念 2、房屋拆迁形式 自行拆迁、委托拆迁 3、房屋拆迁协议 二、房屋拆迁补偿 1、拆迁补偿的概念 2、拆迁补偿形式 货币补偿、产权调换 3、拆迁补偿的具体规定 三、房屋拆迁安置与补助 1、房屋拆迁安置 2、房屋拆迁布置 搬迁补助费；临时安置补助费；停产、停业补偿费 拆迁人须遵守的规定 ??? 对城市规划区内国有土地上房屋实施拆迁的单位，必须取得房屋拆迁许可证后，方可实施房屋拆迁。 实施房屋拆迁前，拆迁人须向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：建设项目批准文件；建设用地规划许可证；国有土地使用权批准文件；拆迁计划和拆迁方案；办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。 拆迁管理部门能作为拆迁人吗？ ??? 房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。 ??? 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。 签订拆迁补偿安置协议 ??? 拆迁人与被拆迁人应当就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，签订拆迁补偿安置协议。政府行政机关不得干预或强行确定拆迁补偿标准，以及直接参与和干预应由拆迁人承担的拆迁活动。 ??? 拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可依法向仲裁委员会申请仲裁，也可依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。 达不成拆迁补偿安置协议如何处理 ??? 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。 裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照《城市房屋拆迁管理条例》规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。 2004年3月1日起施行的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》是对《城市房屋拆迁管理条例》中行政裁决和强制拆迁管理的细化，该规程对受理申请、做出裁决和强制执行的条件、程序、时限，裁决书的内容以及不服裁决的司法救济程序等做出了详细规定，并明确要求书面裁决和申请强制执行必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定；增加了行政调解程序；建立了拆迁听证制度；确立了拆迁补偿安置标准的裁决原则；完善了拆迁裁决的司法救济程序 在什么情况下可以强制拆迁？?　　 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆