0915沈阳荣盛坤湖郦舍项目定位报告要点.ppt

一、从公司沈北产品线及地块容积率来说—坤湖郦舍不适宜规划低密度产品 为什么不采用类似香缇澜山低密度的开发模式？ 1、地块区位差异：坤湖郦舍较香缇澜山更为偏离道义大街主干道及盛京大街，区位相对更为偏远； 2、地块质素相同：两块地地块均临蒲河景观长廊，如果做别墅项目，没有自己独特的竞争优势和诉求。如果做更高端，区域缺乏此类客群； 3、容积率限制； 项目名称 产品类型 目标客群 分析 碧桂园太阳城 双拼联排别墅+33层高层 20%原周边80%市内 迪斯尼版块高端别墅产品供应量逐 步增加，不乏别墅专业品牌，竞争 加大，此外公司已有香缇澜山别墅 在售，地坤湖地块不宜再进行别墅 开发 龙湖香醍漫步 别墅+高层+城市综合体 市内乃至省内高端客户 汇置尚都 别墅+洋房+高层+商业 市内高端客户为主 三盛颐景园 别墅+洋房+高层 市内高端客户为主 中铁人杰水岸 别墅+洋房+小高+高层 皇姑区+沈北新区客户为主 迪斯尼版块中端向上型市场供应 较少，可把握该类市场 吉宝季景沁园 洋房+多层+小高+高层 市内客户为主 迪斯尼版块中端向上型市场供应 较少，可把握该类市场 雅居乐项目 市内客户为主 大学城版块中低端市场放量过大 ，定位于该类市场，争夺区域客 户，将进入低价竞争，品牌开发 路线难以保证 明发锦绣华城 皇姑区+沈北新区客户为主 太湖国际花园 多层+高层 当地居民30%；市内50%，其他20% 步阳江南甲第 多层+高层 当地居民20%；市内60%，其他20% 龙腾碧玉湾 多层+高层 当地居民50%；市内35%，其他15% 明华香峪兰溪 洋房+多层+小高层+高层 市内客户为主 定位参考： 二、从区域、市场、自身及客户定位来说—中端向上型普通住宅是本项目定位方 向 核心客群—中端及中高端客群，虽然市场竞争也比较激烈，但是随着区域大环境的逐步完善，客源相对充足，我们采取高品质的开发策略，存在很大机会吸纳客户；同时，荣盛沈北三盘联动的品牌优势，也是坤湖郦舍吸纳中高端客户群的有力武器 三、项目产品定位—坤湖郦舍预计2.5的容积率，项目定位应以小高层、高层为 主，与盛京绿洲开发模式相似 为什么可以复制盛京绿洲的开发模式？ 坤湖郦舍预计2.5的整体容积率，很难做出好的规划，规划出低密度产品；如果只是为了树立项目价值形象，小高层、高层也可以做出，也就没必要用低密度洋房来做标杆，树形象； 另外根据该地块情况分别用2.2、2.5、3.0容积率进行经济测算，测算结果2.5容积率利润率值最高。 核心大盘 复合型社区 高品质产品 迪斯尼版块潜力 未来交通便捷 产业资源带动 舒适的环境 品质的生活 高附加价值 周边资源 核心优势 客户需求 项目定位原则 与本区域的整体规划 和形象相匹配 符合项目整体战略 对应目标消费群的 价值取向 整体项目定位 现代自然，滨水生活 形象定位 四、项目整体定位—“迪斯尼版块，大型滨水现代休闲住区” 小高层+高层 产品定位 迪斯尼版块，大型滨水现代休闲住区 五、物业发展建议 1、产品策略 2、项目启动 2009年8月，中铁进入沈北市场的时候，区域市场各项目均是以低密度产品为主，小高层、高层为辅的开发模式，但是区域市场是重“量”的竞争，各项目开发水平较低，各家实力参差不齐，还没有上升到“质”的竞争。 中铁人杰水岸项目进入到区域后，改变了区域的竞争格局，跳出区域市场“量”的竞争，将竞争格局上升到“质”的竞争。规划为低密度别墅、洋房加小高层、高层产品，但胜在品牌影响力、产品高品质、自然资源的充分挖掘利用、现场品质的重视、工期的严抓执行，当年施工，当年销售，当年入住，引领区域市场的发展，开发模式成功。 中 铁 · 人 杰 水 岸 一、借鉴点—中铁人杰水岸，确定产品路线，跳出“量”的竞争，以“质”取 胜，其成功很大程度上取决于其合理的面积控制及现场的品质包装 二、中铁人杰水岸整体规划以洋房、小高层、高层为主，户型面积整体趋小，90 平以下占80%，从市场竞争及公司销售速度及回款要求来看，中铁的面积段是我项 目可以借鉴的面积配比，此区域产品面积相对较大不利于项目的销售及回款速度 期数 物业类型 楼宇层数（F） 面积区间（M2） 一期 洋房 5 68—108 高层 26 30—90 二期 电梯洋房 5 100—120 类洋房 5 75—125 小高层 11 100 高层 26 30—90 中铁人杰水岸一期二期均规划为低密度洋房为主，但二期产品更加优化，增加电梯洋房，类洋房（多层），小高层； 产品面积段趋小，81%的产品为90平以下； 中铁 人杰水岸 物业类型 50以下 50—60 60—70 70—80 80—90 90—100 100—110 110—120 120—130 1