规划管理与房地产详解.ppt

规划管理与房地产开发 从凯乐国际项目开发建设谈起 熊泽明 2013.8. 全面了解规划管理 城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展的纲领。 规划管理的根本法：《中华人民共和国城乡规划法》（主席令第74号），十届全国人大第三十次会议于２００７年１０月２８日通过，自２００８年１月１日起施行。 其他依据：相关的国家法律、法规、规范，国家相关的政策及地方政府的有关规定。 《城市规划管理技术规定》：规划管理部门将相关规范在管理中的具体运用，是在当地进行规划设计的主要依据。 全面了解规划管理 规划管理的目的或原则：合理利用城市土地，实现土地资源的合理配置 ，合理安排各项建设，指导城市有序、协调的发展。坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。 经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条件。社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。以上三方面是矛盾统一的辩证关系，既有联系，又有区别，还会产生冲突。这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上，进行综合整合和管理 。 全面了解规划管理 城乡规划体系包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划五个层级。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划，总体规划期限一般为二十年。详细规划属近期建设规划，分为控制性详细规划和修建性详细规划，详细规划期限一般为五年。 城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：城市、镇的性质、发展规模和布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。 规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。 城市总体规划还应当对城市更长远的发展作出预测性安排。 长沙市城市总体规划的历史沿革 《周礼·考工记》 “匠人营国，方九里，旁三门。国中九经九纬，经涂九轨。左祖右社，面朝后市。市朝一夫。” 城市性质职能的变化 从工业生产城市到综合中心城市 从湖南省中心到区域性中心城市 中国两型示范与文化先锋城市，国家历史文化名城，中部地区的中心城市，湖南省省会。 全面了解规划管理 城市规划行政主管部门的主要职能： 组织规划编制和上报审批 规划实施和规划行政许可——一书两证的核发 许可程序：用地许可——（规划设计条件）修建性详细规划——建筑方案——报建图——工程许可 规划执法和监督检查 其他——规划研究、城市规划信息收集、整理和发布 全面了解规划管理 规划行政审批的依据： 上层次规划——总体规划、专项规划、控制性详细规划 技术支撑——城市规划技术管理规定、相关国家规范和技术要求 行政要求——相关国家政策、地方政府相关规定 规划行政审批结果： 各阶段规划审查意见书、一书两证 规划刚性要求：上层次规划已确定的强制性要求，技术规定或国家规范、地方规定已作出明确要求的。 规划弹性要求：除规划刚性要求以外的指标和要求。 满足城市规划要求， 争取利益最大空间 用地选择： 新区——寻找符合城市空间发展方向的 旧城区——寻找具有地段优势的 规划设计方案： 中规中矩式——基本满足规划要求，缺乏创意，难以塑造特色产品、争取最大利益 具有地域文化特点或空间造型大胆创新的——能满足大部分规划要求，所做突破与城市设计意象吻合，有较大利益空间 满足城市规划要求， 争取利益最大空间 选择特色创新方案，争取政府企业双赢 以充分的市场调研为基础，明确目标人群和产品设计方向； 尽可能遵守规划强制性要求，选择规划管理正做尝试的方向作为突破口； 地域文化和企业文化相结合，打造属于企业自身的房地产标识。 企业利益与社会效益不能兼得时，应有取舍。 抓住机遇，铸造辉煌 房地产企业能经受住时间考验而屹立不倒的，都已形成品牌特色。 中国城市化进程仍给房地产企业留有最后冲刺的空间。 抓住机遇，铸造辉煌，树立企业品牌。 * * 房地产开发是指在依法取得位于城市规划区范围内建设用地的国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为，包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。 《中华人民共和国城乡规划法》 《中华人民共和国土地管理法》 《中华人民共和国城市房地产管理法》 国务院《城市房地产开发经营管理条例》 房地产企业成功开发项目的条件： 一、准备充足的资源：资金