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第三节 用益物权 注册会计师全国统考 【解释1】用益物权是对“他人所有”的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 【解释2】用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权。 【解释3】（1）用益物权以对标的物的“使用、收益”为主要内容，并以对物的“占有”为前提；而担保物权中的抵押权不以物的占有为前提，质押权、留置权虽移转占有，但这种占有的目的在于权利保持和公示，而非在于标的物的使用；（2）用益物权除地役权外，均为主物权，担保物权为从物权；（3）用益物权是他物权、有期限物权，所有权则没有期限的问题。 一、土地承包经营权（P348） 土地承包经营权自土地承包“合同生效时”设立。 【解释】土地承包经营权自“合同生效时”设立，只是未经登记的，不得对抗善意第三人。 二、建设用地使用权（2008年综合题）(P349) 1、登记生效 建设用地使用权的取得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件。 2、“房随地走、地随房走、房地一体”的流转规则 （1）建设用地使用权在转让、互换、出资或者赠与时，附着于该土地上的建筑物一并处分。 （2）当建筑物转让、互换、出资或者赠与时，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。 三、地役权(P349) 【案例】甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建设高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙100万元。在本题中，乙的土地属于供役地，甲的土地属于需役地。 1、地役权的设立（2008年综合题）(P350) 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记的，不得对抗善意第三人。 【解释】只要合同生效，地役权即设立。是否登记不是合同的生效要件，也不是地役权的生效要件，只是地役权的对抗要件。 2、地役权的期限(P350) 地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。 3、地役权的从属性(P350) 地役权不得与需役地相分离单独转让，不得单独设定抵押 【例题·单选题】甲、乙公司分别取得在同一街区相邻的两块建设用地，并各盖了10层办公楼，乙临街，甲在其后，甲的后院有一个小出口。但甲为了车队出入更方便，遂与相邻的乙约定：乙不在自己西侧宽5米、长150米的土地上建造房屋，专留给甲的车队通行，期限20年，作为补偿，甲一次性支付给乙100万元。双方签订合同并办理了地役权登记。两年后，甲的下列做法中，符合《物权法》规定的是( )。 A、甲将办公楼转让给丙，保留在乙地通行的权利 B、甲单独将在乙地通行的权利转让给丙 C、甲将办公楼转让给丙，将在乙地通行的权利转让给丁 D、甲将办公楼和在乙地通行的权利一并转让给丙 【答案】D 【解析】地役权不得与需役地相分离单独转让，不得单独设定抵押。4、地役权的不可分性（P350） 地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。 【例题·多选题】甲、乙分别取得在同一街区相邻的两块建设用地，并各盖了10层办公楼，乙临街，甲在其后，甲的后院有一个小出口。但甲为了车队出入更方便，遂与相邻的乙约定：乙不在自己西侧宽5米、长150米的土地上建造房屋，专留给甲的车队通行，期限20年，作为补偿，甲一次性支付给乙100万元。双方签订合同并办理了地役权登记。两年后，甲将办公楼卖给了丙、丁各4、6层，乙将办公楼卖给了戊、寅两家单位各4、6层，根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（ ）。 A、丙可以向戊主张通行的权利 B、丙可以向寅主张通行的权利 C、丁可以向戊主张通行的权利 D、丁可以向寅主张通行的权利 【答案】ABCD 【解析】地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。 5、地役权的效力（P350） （1）土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。 【解释】先设立地役权，后承包的，承包人享有地役权。 【案例】甲、乙两村相邻，乙处在一条小河与甲村之间。甲村为了引河水灌溉自己的1000亩农田、果林，遂与乙村协商通过乙村长1000米、宽10米的土地上修建一条引水渠，作为补偿每年支付给乙村5000元，期限20年。双方签订合同并办理了地役权登记。两年后，甲将灌溉区的一处50亩的果园承包给村民丙，承包期15年，则丙对乙村享有地役权。 （2）土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。 【解释】先承包的，必须经承包人同