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第26讲 连锁门店商圈分析 目录： 商圈概述 商圈调查 案例分析 随堂作业 一、商圈概述 1、商圈的含义 商圈指商店的有一定地理界限的销售范围，这个界限就是以商店所在地点为中心，沿一定距离形成不同层次的吸引顾客的区域，这就是商圈。 二、商圈调查 （一）调查的目的 了解优良立地的基本条件 确立立地条件的三要素 提高估算的精度 （二）资料来源 （三）商圈调查的重点内容 1、商圈潜力调查分析 2、竞争店调查 3、基础状况分析 1．市场潜力分析 市场潜力大小来自于区域人口的多少以及他们的购买能力，有很多指标可以反应一个区域的市场潜力，其中购买力指数尤应引起重视。比较不同商圈的购买力指数，可为发现潜在的消费市场提供依据。其计算公式为： 购买力指数 = A×50% + B×30% + C×20% 其中：A是商圈内可支配收入总和（收入中去除各种所得税、偿还的贷款、各种保险费和不动产消费等）；B是商圈内零售总额；C是具有购买力的人口数量。 2．竞争状况分析 商圈饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈程度的一个指标，通过计算或测定某类商品销售的饱和指标，可以了解某个地区同行业是过多还是不足，以决定是否选择在此地开店。通常位于饱和程度低的地区，门店的成功可能性较高度饱和地区的商店要大，因而分析商圈饱和度对于新开设门店选择店址很有帮助。商圈饱和度指标（IRS）计算公式为： 　　　　　　　　　（Ｃ）×（ＲＥ） 　　　　　IRS = ───────── 　　　　　　　　　　　　ＲＦ 　　　　 IRS：某地区某类商品商业圈饱和指数 　　　　　Ｃ　：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 　　　　　ＲＥ：某地区每一顾客平均购买额 　　　　　ＲＦ：某地区经营同类商品商店营业总面积 3．基础条件分析 区域内的基础条件为门店的正常运作提供了基本保障。连锁企业需要相应的物流配送系统，这与区域内交通通讯状况密切相关，有效的配送需要良好的道路和顺畅的通讯系统。此外，还与区域内软性基础条件有关，包括供应链发达程度、政策和开发程度、相关法律和执法情况等，都需要认真分析。 (四)商圈调查的基本流程 1．宏观上要对各种权威性的统计数字与资料的分析。 2．实施对特定区域的市场调查。 3．通过市场调查，筛选出具体的目标地点. 4．对具体的地址要进行详细调查，做出优劣、适合性的具体评价。 5、确认房产条件. （五）商圈调查报告 商圈调查报告是连锁企业总部在企业店铺开发策略的指导下，对某一个预开店铺或已经开发的店铺的商圈进行调查所形成的为经营决策提供依据的书面报告。 案例：开在十字路口的家乐福之确定商圈 随堂作业： 请对黄岩锦美琪超市王西店的商圈进行分析。 六、 评价商店区位和店址 商店区位和店址的综合评价表 客流量 客流量——衡量一个商店区位和店址价值的最重要的因素， 常用客流量计算方法：统计过往行人的数量和类型 按年龄和性别分开计数（一般，年龄下限之下的儿童不计入） 按时段分别计算——有助于研究客流高峰、低谷以及随时间推移来往行人在性别上的变化 行人访谈——有助于发现潜在顾客的比例 购物现场分析——有助于确认顾客实际光顾的商店 车流 主要调查车流的数量和特征 常用方法 统计本地车数量 或统计公路一侧车辆数 交通堵塞的程度和时间 停车设施 主要调查停车场质量、车位等 主要涉及因素 驱车购物者的比例 停车位周转情况（取决于购物时间长短） 购物者数量 非购物者对停车位的占用情况 国外数据：每1000平方英尺营业面对对应的车位数 购物中心4-5个；超市10-15个；家具店3-4个 商店构成——商业区的亲和力（affinity）：一定区域内（无规划的商业区或规划的商业区）的各个商店具有互补性、相容性、能互相合作，或者具有相似性，每家商店都将因其他商店的存在而获益。 亲和力存在的基础： 顾客喜欢在几家商店进行比较； 顾客喜欢一站式购物 评价具体店址的准则 可视性：被来往行人和车辆看到的程度。 位于购物中心或小巷尽头的不如入口处的 位置的方位 购物中心旁的拐角可能一般 街区拐角位置比较理想——街角效应 场地的大小形状 百货公司要大、方形的场地 妇女用品公司需要相对较小、长方形的场地 建筑的大小及形状 场地、建筑的条件及使用年限 人口特征 人潮 交通 消费特征 竞争对手 未来前景 小 结 商圈在连锁企业中作为一种重要性战略资源而存在，其重要性方面不言而喻，因此门店的开发选址应慎之又慎。 为了保证选址的正确性，就必须对拟开店的位置进行商圈的设定和分析。商圈的设定方法有经验设定法、康维斯的均衡点法则、科亨