XX大自然城市花园二期铭园定价建议.docVIP

大自然城市花园二期铭园定价建议 所需解决的问题 项目住宅部分（多层和小高层）如何定价？ 项目的商铺部分如何定价？ 市场分析 长兴市场简况 在政府宏观调控的大背景下，长兴房地产市场依然保持平稳发展态势，全县新建商品房住宅销售面积基本稳定在每年43-45万平方米。从销售规模来看，作为一个县级市年商品房销售面积达到43-45万方，可以说2005年-2007年上半年长兴县房地产市场是非常活跃的，与此同时价格方面也相对较为平稳。 受宏观调控和居民消费等各方面因素的影响及主要楼盘销售结束或接近尾声，商品房销售开始出现下滑，商品房销售面积增幅从2007年3月的65.7%降到12月的11.6%，至今年3月增幅降为-47.4%。 伴随着龙山新区的进一步建设和老城区的进一步改造，预计未来市场供应量会有所增加，产品同质化现象严重，房产市场将会面临更加激烈的市场竞争。 区域市场分布格局及分析 目前长兴的房地产发展从传统的老城区逐渐向周边发散，相对来说，本项目所在的城东区与老城区的连接较为密切，但开发量较小，目前以城北和城西为未来主要的发展方向。 老城区 老城区是长兴县的市中心，生活商业配套成熟，人流量大，但土地稀缺，开发量小，开发楼盘较少。 目前只有皇家湾名邸、绿城·长兴广场、云宇财富城等楼盘。 西城区 西城区生活环境较好，但离市中心有些距离，生活商业配套不够完善。 目前在建及在售的楼盘有云海山庄、滨海·水木花都、画溪·银杏景苑等。 城东区 城东区配套较成熟，能满足居民日常生活所需，离市中心较近，但临近开发区，工业聚集，环境欠佳。 现开发楼盘不多，目前在售的楼盘主要有通宝城，国际金座。 城北区 龙山新区居住环境优美，生活商业配套逐渐完善，发展前景诱人,但区域内开发量大，竞争个案多，是目前长兴房产市场竞争最为激烈的一个区域。 目前在建及在售的楼盘有国兴·龙山雅苑、镜水蓝庭、庆盛·君悦华府、东盛华庭、新城丽景等。 市场特征 产品形态 从产品形态方面看，多层、小高层是长兴房地产市场的主力。其中多层的接受情况明显高于小高层。 户型面积 从户型面积上看，90-130㎡三房是市场上最畅销的户型。总体来说当地对套型面积要求适中、一般自住型客户都要求三房。 价格 从价格方面看，目前长兴老城区价格基本都在5000元/平方米以上，绿城项目高层的均价已到达6800元/平方米，其他各区的楼盘由于档次差异化较大，价格也较为参差不齐，普遍集中在4000-6000元/平方米之间，少数品质较突出的别墅物业价格已到达9000-10000元/平方米。 建筑风格 基本可以分为现代风格和新古典主义两种。其中新古典主义的四个项目中，有三个为绿城东方建筑设计院或绿城建筑设计院设计，建筑风格与绿城桂花城系列基本一致。本项目住宅部分建筑风格尽管与桂花城不完全相同，但整体上均呈现出典雅温馨的气质。后期推广中建议避免以新古典主义的气质（安宁感、归属感等）为主要的诉求点。 配套 长兴当地楼盘配套相对较弱、园区服务缺失。龙山新区的以依靠新区的市政规划（如行政中心、文化广场、市民广场、图书馆、大剧院等）作为配套较多，老城区的项目则依靠市中心成熟的配套。只有龙山雅苑、水木花都、风铃绿洲三个项目有成规模的配套。 区域商业表现 沿解放西路商业是长兴县最繁华的中心地段，两旁店铺密集，基本无空闲商铺； 从业态分布来看，基本涵盖了长兴市民的所有消费领域，档次高低不等； 该区域范围内的在售商铺竞争较少，本案价格有上升的空间。 定价思路 考虑因素： 市场需求——目标客户对项目所在片区的可接受价格限度； 项目成本——含地价、建筑工程、财务成本、税费、利润、及管理费用等； 市场价格——市场同类项目的价格水平和品质对比 以上3个方面分别决定了本项目定价的上限、下限和定价区间。 可比楼盘选择 竞争楼盘分析 皇家湾名邸 楼盘形态：多层、小高层 楼盘位置：沿解放东路 总建筑面积：14万㎡ 总户数255户 开盘时间：2008年12月20日 交付时间（一期）：2009年12月31日 目前价格： 项目总体均价5300元/平方米 多层均价5700元/平米左右 目前销售状况： 现推出为17#，21#，22#，27#4幢多层， 目前只剩余顶楼加阁楼的房子和一楼的房子 现推出160平左右的顶+阁户型做特价房，价格4088元/平米， 该户型房型的缺点是卧室开间太小。 项目点评： 皇家湾名邸最大的卖点是区位，但是从小区的规划和景观布置来看，整体不太理想，虽然是多层的物业类型，但楼间距过分狭小，这也是影响一层房源销售的重大原因，另外户型好坏差异较大，剩余顶加阁的房源户型普遍较差，加上面积较大，即使平均价格在4500以下，也存在较大的销售障碍。 按照目前的状况，对于本项目而言，基本不构成竞争威胁。 通宝城二期 楼