XX路改造项目策划方案.docVIP

大连市解放路改造项目策划方案 目录 第一部分：商业部分 1-大连市概况?? 5 1-1大连市概况?? 5 2-大连市的商业分析 5 2-1市场回顾? ?5 2-1-1国营商场同合资商场共存?? 5 2-1-2超市效应? ?6 2-1-3商场相对比较集中? ?7 2-2大连商业分析? ?7 2-2-1大连现时商业总存量? ?7 2-2-2未来商业供应 ??7 2-2-3市场售价及租金反映? ?10 2-3大连商业个案分析?? 11 2-3-1大连胜利广场? ?11 2-3-2大连大世界家居广场?? 12 2-3-3大连奥林匹克购物广场? 13 3- 项目的商场部份分析? ?15 3-1项目概况 ??15 3-2项目SWOT分析? ?16 S——项目优势? ?16 W——项目劣势? ?16 O——机会? ?17 T——威胁?? 18 4-市场定位?? 18 4-1国内市场形势?? 19 4-2大连商城的形势 ??21 4-3本项目覆盖地域及经济潜力? ?22 4-4市场需要什么? ?23 4-4-1商场档次分 ??24 4-4-2商场类 ??25 4-4-3商场主题分析 ??25 4-5本项目产品定位?? 26 4-5-1档次定位?? 26 4-5-2本项目的主题定位 ??28 ※ 首创旅游式主题的商业物业概念 ??28 ※ 主题新颖的吸引? ?28 ※ 市内旅游文化的支持??28 ※ 对消费人群的吸引力??29 ※ 借用概念的吸引力??29 ※ 借用其它元素的吸引力??30 4-5-3形象定位??30 4-5-4项目定位的发展优势??31 4-6项目产品设计建议??33 4-6-1针对项目整块建议??33 4-6-2针对 A、B、C、X地块的业态？??33 4-6-3针对D、E地块规划??35 4-6-4针对D、E地块的业态设置??35 4-7项目的特色如何营造??38 5-商场的租售策略??40 5-1目标客户??40 5-1-1销售目标客户??40 5-1-2招商客户??40 5-2租售时机??40 5-3租售策略??41 5-3-1租售推广策略??41 5-5主要促销手段??45 5-6招商条件??46 5-6-1租金优惠??46 6-商场的经营管理??47 6-1角色??47 6-1-1对内经营??47 6-1-2对外经营??47 6-2目标??48 6-3效果??48 6-3-1旺人（消费人流）??48 6-3-2旺场（投资者和商家）??49 6-3-3旺财（经营收益）??49 6-3-4运用多元化经营策略，??50 6-4商业物业主要经营管理模式??50 6-4-1经营模式比较??50 6-4-2采用经营模式的论证??52 6-4-3结论??52 7-经营推广??53 7-1推广活动??53 7-2信息系统建议??53 7-4经营促销手段参考??54 8-经营管理组织架构??55 9-商业招商经营运作优势??55 9-1-1具有较强的商业招商能力，??55 9-1-2具有实际招商操作经验，??55 9-1-3具有引入主力店的成功经验??56 9-1-4丰富商业经营运作经验，??57 9-1-5服务品牌??57 第二部分：住宅部分 1-大连住宅市场概况分析??59 2- 项目的优势劣势分析??60 2-1项目优势：??60 2-2项目劣势：??60 3- 目标客户的定位和分类??61 3-1住宅的目标客户分析??61 3-2公寓的目标客户分析??61 4- 项目定位??62 4-1项目理解??62 4-2产品定位??62 4-3形象定位??63 4-4项目形象包装??64 5- 产品建议??64 5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议??64 5-1-1对A、B、C、D号楼功能说明??64 5-2户型设计建议：??67 6-项目命名的初步建议??67 6-1项目整体命名??67 6-2商业命名??67 7- 住宅与商业的互动分析??68 7-1住宅与商业的统一性??68 7-1-1住宅统一性体现??68 7-1-2商业统一性的体现??68 7-1-3 住宅和商业的协调??68 7-2住宅和商业开发推售的互动策略??69 6-3说明??71 第一部分：商用物业 1-大连市概况 1-1大连市概况 大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。 大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。 2-大连市的商业分析 2-1市场回顾 2-1-1国营商场同合资商场共存 1998年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、