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第三章 住宅市场的运行 住宅市场的供求分析 住宅市场的四象限模型 第一节 房地产市场供求分析 1、房地产需求的涵义 微观的需求是指在其他条件相同时，买者在既定的时间和既定的市场上以不同价格所乐意购买的一种商品或劳力的数量。房地产需求是指消费者在一特定时期，在每一价格水平愿意而且能够购买的房地产商品或劳务的数量，也可以叫做房地产市场需求，也即房地产的有效需求。 宏观的总需求是指一定时期内一国经济中各部门所愿意支出的总量，总需求是消费者、企业和政府支出的总和，它既取决于价格水平，也取决于货币政策、财政政策和其他因素。房地产总需求即某一时期全社会房地产需求的总量。 房地产市场的潜在需求 所谓房地产的潜在需求（房地产的边界需求），是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。由于潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求的最大可能值，因此也称为房地产的边界需求。 潜在需求虽然不能作为提供现实供给的根据，但对规划未来房地产开发规模和投资决策有重要参考作用。所以政府部门和房地产开发企业在制定长期发展规划时都要重视预测房地产潜在需求。房地产潜在需求一般受人口数量、婚姻状况、家庭户数、居民年龄、性别等变量的影响，但人口是最主要的因素。 房地产市场的有效需求 所谓房地