公园玖号期营销案分析报告.docVIP

版号：慧泉三门峡（营）字2008号第 02 号 慧泉·公園玖號 一 期 营 销 方 案 编制： 日期： 审核： 日期： 批准： 日期： 慧泉地产营销策划部 目 录 第一部分 环境分析………………………………………………………………………1 第二部分 项目分析………………………………………………………………………1 第三部分 营销原则、思路、方式组合…………………………………………………5 第四部分 营销阶段分期推广…………………………………………………………10 第五部分 推广道具安排……………………………………………………………16 第六部分 总体费用预测及安排. …………………………………………………17 第一部分：环境分析 ?宏观环境遭遇历年来严峻的考验，部分二线城市也受到波及影响，但有时间延时和个体市场区别。相比之下三门峡市（以下称本市）相对情况略好；本地房地产市场处于初级竞争阶段，虽然在本地部分稍强开发商先期进入开发，但规模不大、开发水准、产品水平一般； ?本地客户对房地产的意识比较淡薄，仅停留在基本的居住功能上，还没居住舒适度、居住文化等更高生活理念层次的居住品质需求； ?产品同制化严重，可挖掘的亮点较少；从规划布局理念、景观、户型、均无创新点；工程进度缓慢、工程质量不高，营销模式的重点主要放在自身产品的单一硬性卖点上，无企业品牌和产品互动；开发程序混乱、报件程序不完善，开发周期和时间调控摇摆度大； 第二部分：项目分析： 项目SWOT分析 1、优势（S）： ?位置：位于三门峡湖滨区核心区CLD（中央居住区）位置，拥有整个城市购买客户对该区已经形成的情感认同和居住价值认同。本项目地段档次和市场潜力已为置业者所认可:我司具备一线城市房地产先进的开发理念和专业水准，带给三门峡一个全新的地产发展模式；项目具有自己的理念及灵魂。必将其成为三门峡地产行业的风向标； ?规划：分组团布局围合中庭景观，2万余平方米的园林，是首个真正意义上的花园社区; 步入式别墅级商业街区、幼儿园绝无仅有，是历年来最大规模的地产项目； ?理念：CLD（中央居住区）理念不仅是本项目的核心理念，同样是对区域居住的概念的革新；特有阶层圈层、理念：打造城市高端群体的居住聚集地，实现高端群体的集合和扩散效应；生活理念：不光仅仅是居住功能更多的是为群体带来全新的居住空间和生活方式。 2、劣势（w） ?公司在当地知名度及美誉度较低，市场客户认知渠道少，在企业品牌和产品品牌的建立周期内需要耗费较多资源； ?4面临老建筑及路，有部分视觉阻挡和空气污染。 地块的周围上相对密集的配套设施和原有的居住区，视觉上可能由于部分建筑的阻挡而显得有些局限。3面均是城市主干道。可能会有一定的空气污染。 ?地块形状相对尴尬和局限。 地块形状的不规则。在建筑布局、园林、配套规划上受限，操作空间较小。 ?土地综合成本高，要求售价要高出目前普通市场的30%。 由于地价成本极高，要求售价必须保证在3000元/平米以上，而同区域普通产品的价格又在2800—3000元之间振动，市场的挑战是巨大的。 ?市场容量有限，累积时间较长 由于缺乏多元化经济的支撑，主要还是以农业和初级工业为主要经济支撑点，整体市场的消费容量短期内很容易被消耗。持续性的消费累积又要较长时间的累积。所以本地的市场一但集中放量，容量短期会出现透支现象。而使销售变得疲软，客户积累时间长。 3、机会（0） ?整合各项资源，通过资源的整合推广快速树立公司的和项目的良好形象；相比当地普遍小区规划、园林设计、户型设计，外立面等本项目有相当大的发挥空间； ?当地项目营销比较滞后，没有中心，见招拆招的风格导致了项目虽然有定位，但是没有赋予项目灵魂； ?房地产处于起步阶段，同时客户也正处于不成熟的消费阶段，这样给了我们很大操作的空间； 本项目势必是政府重点的培养项目，能得到充分的政府在各方面的配合和支持。 4、威胁（T） 【】【】【】【】【】，升值潜力无限；【】【】【】灵动大气，，轩昂俊秀，尊贵非凡此阶段恰逢“提前，抢占”策略，要求本阶段就位。销售方面由于此阶段项目不具备发售条件，因此主在策略上额外让利优惠a)、“圈层运动”系列软文 公園玖號——唤醒城市荣耀、造就一个阶层的联合城帮。 公園玖號——8度全能荣耀生活，造就一个圈层的生活特区。 b)、“8度全能生活系列”系列软文 广告公司负责文案写作 2、硬广告 城市核心（CLD）、一个阶层生活的联合城邦 销售外展场开放、VIP卡全城发放 试拟方式如下： a)、 大气的，气势磅礴的，体现“阶层、层次、圈层”生活，并发布信息。