东莞万科城商业营销报告技术方案.ppt

总体规划分为5期，其中1期以商业为主 工程时间已尽量前提 目标梳理 2005年底回款1.2亿意味着什么？ 区 域：不成熟 可售产品：商业1.6万M2，公寓0.4-0.6万M2； 钱景3：莞城老商业中心区向南扩展，新中心区商圈逐步扩大，本项目可与之共同组成东莞最核心的商业金三角区域 商业街展示带动住宅销售 消费者能够感知到未来的生活愿景，继而引发买房的冲动 橱窗展示已确定商家业态，给客户信心 售楼处前广场 『客户定位』/东莞洋房客户分类 『客户定位』/客户筛选 东莞城区商业格局分析：在逐渐形成6大商圈中，综合零售业竞争激烈，且坚趋饱和 东莞城区目前商业总量为约300万平米，城区人均商业量已经超过2平方米的警戒线。 东莞有6个大型商圈，莞城3大商圈最为成熟，万江商圈和新中心区商圈正在成长过程中。 东莞大型商场/超市主要集中分布在莞城、东城大道、东纵大道。 莞城是目前东莞商业最发达、最成熟、最集中的板块。 东莞城区商业格局分析：在部分商业街形成了服装或餐饮的主题商业，但以中低档为主 酒吧是东莞人重要的娱乐消费场所。酒吧也因此成为商业街的一个重要特色。 上海新天地商业业态组合:零售：餐饮：休闲娱乐=38％：42％：20％ 本色 FACE 三度酒吧 钱柜 夜秀谷酒吧 酒吧街 …… 电子游戏机大厅 天梦影院、动感立体电影 文化长廊 儿童天地 亲子欢乐工作坊 古墓迷城 奇趣机关屋 欢乐货柜车 【招商策略】主力店招商策略 『商业』/确定市场比较的参考标准 『商业』/静态比准价 『商业』/静态比准价 『商业』/动态价格 『住宅与公寓』/定价方法 『住宅与公寓』/可预期溢价因素：市场自然增长带来的溢价 本项目商业属性 ①区域——位于成熟片区， 非繁华商业地段 ②商业形态——中型规模的商业街 ③ 商业类型——街铺 选择参考项目 说明：选取东莞典型商业街，并根据外部因素和内部因素进行对比打分。 1.13 0.46 0.7 0.7 1.2 0.7 1.3 0.6 1.3 0.67 1.4 1.3 1.3 银丰路食街 1.17 0.44 0.7 0.7 0.7 0.7 1.3 0.6 1.4 0.73 1.5 1.4 1.5 花园路步行街 1.03 0.41 0.8 0.8 0.7 0.7 0.7 0.7 1.4 0.62 1.3 1.2 1.2 南城食街 1.02 0.45 0.8 1 1.2 0.8 0.7 0.8 1 0.57 1.1 1.2 1.1 东城步行街 1.15 0.44 0.7 0.7 1.2 0.7 1.4 0.7 0.7 0.72 1.5 1.4 1.4 雍华庭 1.04 0.42 0.8 0.7 1.3 0.7 1.1 0.7 0.6 0.62 1.3 1.2 1.2 新世界酒吧街 1.03 0.44 0.7 0.7 1.1 0.7 1.1 0.7 1.2 0.58 1.2 1.1 1.2 怡丰都市广场 综合分 分项 综合分 内部 人流组织 内部 商业景观 车位量 空间结构 临街程度 建筑 外立面 规模 分项 综合分 人流量 交通 便利度 商业 成熟度 商业街名称 　 内部因素50% 　 　 外部因素50% 　 商业街对比综合质素打分 根据市场比较法，外街比准均价为21021元/平米 3448 0.15 22989 1.13 26000 银丰路食街 3593 0.15 23951 1.17 28000 花园路步行街 2231 0.10 22309 1.03 23000 南城食街 2754 0.10 27541 1.02 28000 东城步行街 3514 0.15 23430 1.15 27000 雍华庭 2167 0.15 14450 1.04 15000 新世界酒吧街 3313 0.20 16566 1.03 17000 怡丰都市广场 权重均价 权重 比准均价 对比得分 均价 楼盘名称(临街铺） 根据本项目特点及区域市场特点，本项目的溢价空间主要集中在营销、项目成熟、品牌三个方面，初步预期将带来10%—20%的溢价。 动态价格=静态比准价+溢价空间 市场比较，确定权重，加权平均 市场增长溢价 规划利好溢价 营销措施溢价 外部溢价因素 内部溢价因素 项目成熟溢价 产品领先溢价 品牌信誉溢价 经过溢价，外街均价区间 [23123，25225] 元/平米 『商业』/内街均价 内街均价=外街均价*50% 根据市场经验，合理内街价格一般是 外街价格的40%—50%左右。 内街均价初步确定为[11562，12613]元/平米 说明：内街“外街化”是本项目内街的最大价值点。 『商业』/二层均价 二层均价=内