第一章房地产投资概述技术方案.pptVIP

* * * 1.2 房地产投资概述 1．2．3房地产投资的目的 房地产投资的目的，就是为了通过开发和经营等过程获取未来收益，使其财富最大化。这些未来的收益具体包括：现金流量收益、避税收入、销售收益等。 1.2 房地产投资概述 1．现金流量收益 现金流量收益一般是拥有房地产的投资者因为经营房地产而获取的经营、租金收入中扣除各种支出后的余额。 房地产投资现金流量的大小主要取决于以下的三个因素。 其一，房地产租金总额。 其二，房地产的总营运费用。 其三，投资借款的偿还方式和数额。 1.2 房地产投资概述 2．避税收入 拥有房地产时的避税收入，是指因提取房地产折旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益。它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。 1.2 房地产投资概述 3．销售收益 在所有房地产投资收益中，销售收益是最大的。销售收益既可以来自于房地产开发投资，也可以来自房地产置业投资。 对于房地产开发投资者来说，其投资的主要目的是获取销售开发利润，此时，销售收益就变成了销售利润。 对于房地产置业投资者来说，投资的主要目的是为了获取现金流量收益，也就是将投资购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资具有的另一个特点是，在投资者不愿意继续持有该项置业投资时，可以将其转售给另外的置业投资者，转售价格扣除相应的销售税和交易成本后就是销售收益。 两种情况下的销售收益都是卖掉房地产所获得的收入，减除纳税和有关成本后的余额。 1.2 房地产投资概述 1．2．4 房地产投资的特性 房地产投资，由于其商品的特殊性，存在着不同于其它投资类型的特点。认识和掌握这些特点，对我们进行房地产投资决策分析是十分重要的。 1.2 房地产投资概述 1．位置的固定性 房地产的位置固定性也叫不可移动性。这一点决定了房地产不能脱离周围的环境而单独存在。这使得房地产投资者在选择房地产项目的区位时，应注意以下几点： 1）选择的房地产区位，在当前必须对开发投资者、置业投资者以及未来的租客都具有吸引力。 2）选择的房地产区位，在未来必须具有增值潜力。房地产投资价值的高低，在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力，而不仅仅是看当前净租金水平的高低。 3）投资者还必须重视房地产项目所处区位的变化情况。 1.2 房地产投资概述 2．寿命周期长 房地产商品跟其他商品相比，其生产周期和使用周期都很长。 如果房地产的维护状况较好，其较长的自然寿命可以使投资者从一项置业投资中获取几个经济寿命（经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间）。 1.2 房地产投资概述 3．适应性 所谓适应性，是指房地产投资者能够根据市场的变化和需要，及时地调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求，又能增加置业投资的收益。 1.2 房地产投资概述 4．个别性 房地产的位置固定性，决定了此地与彼地（或此处与彼处）的房地产不可能完全相同。即使是紧邻的两宗房地产，也由于此时投资与彼时投资而不一样。 房地产市场上的产品不可能做到标准化。这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。从这种意义上讲，每一宗物业在房地产市场中的地位和价值都是不一样的。 1.2 房地产投资概述 5．政策影响性 政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。由于房地产在社会经济活动中的重要性，政府对房地产市场十分关注，经常会有新的政策措施出台，以调整房地产商品在生产、交易、使用过程中的法律关系和经济利益关系。 1.2 房地产投资概述 6．对专业管理的依赖性 对房地产直接投资而言，房地产投资对专业管理的依赖性较强。房地产开发投资需要投资者在获取土地使用权、规划设计、融资贷款、施工管理、市场营销等方面具有管理经验和能力；即使是置业投资也需要投资者考虑租客、租约、维修、保安等问题。 1.2 房地产投资概述 7．相互影响性 房地产投资的相互影响性是指在一个区域范围内，房地产的投资价值往往与周边情况的好坏有关。如果政府在道路、公园、学校等公共设施方面加大投资，往往能显著提高附近房地产的价值。反之，一个地区的衰落和冷清，也会导致附近房地产价值的降低。 1.2 房地产投资概述 8．房地产投资的巨额性 房地产投资需要大量资金垫付，没有雄厚的资金实力或一定的筹资能力，就不能投资于房地产。 1.2 房地产投资概述 9．房地产