2007年河南温县天盛财富广场营销策划执行方案-94PPT.ppt

一、招商策略 招商作用考虑原则 第一、长远而言，招商必须加上重视，必须有一个稳定的团队去长期执行； 第二、因两者不同的时间周期，从项目的销售而言，本项目的招商对于销售的促进作用不会很快产生； 第三、案场上设置招商团队，能够增强投资客对项目的信心； 第四、招商过程中接触的经营客户，例如商家老板或者是高管，可将该部分资源转化为投资客户，这也是渠道利用的一个方式； 招商先行，以销售为中心，两者相互动；采用“灵活返租”策略将能够给投资者带来更大的信心保证；所有招商是拉动销售的关键；通过招商聚集人气，体现项目的档次及商业价值的提升； 做好招商销控，实现地理位置比较一般的招商，剩余迅速地消化；主力店和品牌店先行，带动次力点及散户的招商；借助主力店造势扩大市场影响力，租金价格拉差，吸引投资客，引起 “追随式”经营； 总体招商策略： １、“头羊策略” 所谓“头羊策略”，指率先引入核心店。因为商铺销售的市场信心来自与商户的品牌，因此，对于本项目这样一个目前商业氛围比较淡的项目来说，引进什么样的商家，将直接决定市场购买商铺的信心指数。主力店带动市场人流作用显著，且对散户进驻具有较强感召力的，而起到“头羊效应”的主力商户---高档服饰尤为重要。 采取先大户、后小户，先品牌户、后一般户的招商策略 ；? 招商策略： 2、“围魏救赵”策略 所谓“围魏救赵”策略，指的是利用最大的优惠锁定一批有影响，且具代表意义的商家，并签定合同。 利用这些商家来带动人气，从而吸引新的客户，最终完成销售； 目标客户个人分析 他们关心的商业因素 他们的需求类型 他们对开间的需求 他们对进深的需求 他们对面积的需求 他们对商铺单价的接受能力（千元/平方米） 他们对商铺总价的接受能力（万元） 他们所能承受的临街商铺总价（万元） 他们所能承受的内部商铺总价（万元） 小结 （1）?客户购买商铺一般以30—40平方米、临街商铺为主； （2）?单价临街商铺在4000元/平方米，内部商铺为2000元/平方米； （3） 商铺租金临街为30元/月.平方米，内部商铺为10—20元/月.平方米 （4）?客户较关心地段，价格和周边商业配套，因此地段和配套可以作为项目的卖点进行宣传。 二、项目价格定位 6061.59㎡ 10381.5㎡ 总计 0.36 770.88㎡ 1362.54㎡ 2133.42㎡ 三层 0.56 2331㎡ 1812.86㎡ 4143.86㎡ 二层 0.29.7 1217.98㎡ 2886.19㎡ 4104.17㎡ 总计 0.41 1217.98㎡ 1727.02㎡ 2945.00㎡ 内部商铺 1159.17㎡ 1159.17㎡ 临街商铺 一 层 公摊系数 公摊面积 套内建筑面积 建筑面积 层数 项目面积测算（粗略） 定价原则 1、消费者可接受原则 2、市场供求原则 3、市场风险规避原则 4、开发成本原则 5、体现价值原则 价格确定 同类地段价格（比准价格确定）：就本项目而言，盛世金典、芳草大世界可作为项目的比准价格，综合进行定价。 8120元/㎡ 10% -2% 6% 6% -15% 7% 1% 3% 7000元/㎡ 临街门面 元/㎡ 商铺市场供需情况 失败先例影响 商业特色程度 物管服务 公摊影响 经营管理 交通 地段优势 门面商铺 元/㎡ 本案价 价格影响因素 比准价 注：以上影响因素建立在详细的调查基础之上，本项目临街商铺按套内建筑面积销售均价为：8120元/㎡ 3780元/㎡ 10% -2% 4% 4% -15% 7% 1% -1% 3500元/㎡ 内铺 元/㎡ 商铺市场供需情况 失败先例影响 商业特色程度 物管服务 公摊影响 经营管理 交通 地段优势 内铺 元/㎡ 本案价 价格影响因素 比准价 注：以上影响因素建立在详细的调查基础之上，本项目内铺按套内建筑面积销售均价为：3780元/㎡ 一层内铺的均价（按套内建筑面积）：4580元/㎡ 二层内铺的均价：2980元/㎡ 三层内铺的均价：2980×2/3=1986元/㎡ 由于本项目的得房率较低，市场接受阻力较大，所以我们建议按套内建筑面积销售！ 2540万元 6061．59 总计 270万元 1986元/㎡ 1362.54 三层 540万元 2980元/㎡ 1812.86 二层 790万元 4580元/㎡ 1727.02 内埔 940万元 8120元/㎡ 1159.17 门面 首层 总销售金额 单价 面积 层数 项目总销售金额（估算） （一、二、三层总销售金额：2540万元） 1737 总计 50 其他费用 25（按土地费用和建安费用×1/3的5.85%计算） 财务费用 38（按总销售金额的1.5%计算） 推广费用 262（按总销售金额的10.35%计算）