高级公寓管理复习提纲资料.doc

高级公寓管理 一、公寓的基本涵义 广义：指拥有许多成套单元，可供许多住户共同居住的多层或高层楼房。 狭义：指上述楼房中结构及设施较好者。 二、公寓的历史形成与基本现状 （一）公寓的历史形成 1.工业化、城市化、人口密集化的必然结果 2.西风东渐的形成过程 二、公寓的历史形成与基本现状 （二）公寓的基本现状 1.以高层建筑为主 2.成为住宅供应的主要形式 三、高级公寓的界定与分类 （一）高级公寓的基本特征 1.地段高尚、交通便利、环境优美、闹中取静 2.设计水平一流、建造质量上乘 3.单元面积宽敞，房型结构合理 4.商业休闲娱乐生活服务配套设施齐全 5.楼宇设施维护完好，物业管理水平一流 （二）高级公寓的主要分类 1.单体、多体、小区群体式公寓 2.多层、高层、小高层公寓 3.台阶式、错层、联体迭加复式、联体迭加跃层、单层复式混合、跃层复式混合公寓 4.居民公寓、学生公寓 5.常规服务式公寓、酒店服务式公寓 1.公寓管理的基本涵义 公寓管理是物业管理中住宅管理的一个组成部分。它涵盖了普通公寓管理和高级公寓管理这两个服务领域。具体讲，公寓管理就是由专业物业管理企业接受公寓业主的委托，按照国家有关法规和业主委托合同，运用科学的管理方法和专业的物业维修保养技术，对其管理的公寓及其附属设备设施进行全面保养维护，并为业主提供保安、消防、清洁、绿化、周边环境以及其它生活等方面的全方位管理服务。 2．公寓管理的基本特点和要求 （1）住户众多，人员密集 （2）电梯水泵，两大重点 （3）高空抛物，须加严防 （4）封闭管理，保障私密 （5）消防工作，常备不懈 1.高级公寓管理的基本涵义 高级公寓管理是住宅管理中的一个组成部分。它涵盖了以高级公寓及其业主为管理及服务对象的整个服务领域。具体讲，高级公寓管理就是由专业物业管理企业接受业主的委托，按照国家有关法规和业主委托合同，运用科学的管理方法和专业的物业维修保养技术，对其管理的高级公寓及其附属的基本设备和休闲设施等进行全面保养维护，并为业主提供保安、消防、清洁、绿化、环境以及其它生活及休闲等全方位的管理服务。 2．高级公寓管理的基本特点和要求 （1 （2 （3 ◎常规公共服务 ◎日常生活服务 ◎休闲娱乐服务 （4）收费标准市场化，管理服务标准化 （5 一、先期介入的重要性 1.选址不当 2.朝向不当 3.房型不当 4.层高不当 5.结构布局不当 6.设备配置不当 （一）先期介入的形式 前期顾问： 每周定期开会 工程设备技术人员先期介入，提供建议陆续验收接管各类设备 （二）先期介入的工作内容 1．制定管理计划 2．制定费用预算、人员编制及招聘培训计划 3．制定全套管理制度 4．设计安排保安、清洁、设备系统工作计划或招标计划 5．安排物业保险计划 ?一、高级公寓管理公约的基本内容 （一） （二）业主的权利和义务 （三）物业管理公司职责和权利 （四）发展商的权利、职责和义务 （五）违约责任 （六）物业或其组成部分受损影响整体形象、功能时的处置办法和程序 （七）业主大会和业主委员会 （八）其他有关事项 （九）附则 一、高级公寓管理公约的基本内容 （二）业主的权利和义务 1. 依法享有对所属单元的占有权、使用权、收益权、处置权。 2. 依法分享纳入分摊公共面积部位的合法收益（如屋顶广告收益、公共场地的停车收益等）。 3. 依法享有小区公共部位、公共设施的使用权。 4. 自觉遵守物业用户守则。 5．按时缴纳物业管理费及其他有关费用 （补筹物业维修基金、停车费等）。 6．爱护物业公共设施，不搞违章搭建。 7．遵守公共道德，不制造噪音干扰邻居生活。 8．按规定对象租、售房屋（某些高级住宅、豪宅有此约定）。 （三）物业管理公司职责和权利 1．负责住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新。 2．负责物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新。 3．提供电梯、水泵等房屋设备的运行服务。 4．提供保洁服务。 5. 提供保安服务。 6. 负责物业维修、更新费用的帐务管理。 7. 收取管理费，按照业主委员会批准的开支预算掌管使用，并定期公布帐目。 8. 妥善保管、即时更新本公寓的住户产籍副本资料和工程技术、设备设施的图纸、技术文件等档案资料。妥善保管和使用公共部位的所有钥匙。 9．负责与政府有关部门和公用事业部门联系沟通，妥善处理各类紧急突发事件。（如停电、停水、电梯困人、水管爆裂、煤气中毒、触电、雷击、飓风、水侵、爆炸、火警、火灾、盗窃、抢劫、凶杀等。） 10．享有与业主平等的法律地位，在为业主提供