呼图壁市调报告分析报告.pptVIP

一 宏观形势： 1、住建部让房产不调自控，政府以大量的保障性住房供给、房产实名统一登记备案等不同形式变相平抑房价、继而促使房价大幅回落。 2、2013年连续性的“钱荒”，银行紧缩房贷，进而影响房产的资金回笼。表面上看2013年房价在上涨，成交量上升，其实各大房产企业，已经在明升暗降。 3、国内楼市已现“拐点”，一线城市楼市成交量萎缩，二三四线城市乃至其下辖的县城楼市随处可见“0首付”“一口价”等多元化促销。同时被业内视为资金避风港的商业地产也开始遭遇楼市寒流，当前各地楼市销售情况进一步恶化，已经严重影响到新疆乌鲁木齐及南北疆主要城市。 4、整个楼市弥漫着“崩盘论”，由开发商与市场的对峙阶段，由开发企业观望时势，变为房企展开“抢收”行动，以“微利价”甚至“成本价”甩卖，以期望快速消化库存、回笼资金。非主流房企开始纷纷逃离房地产市场。 二、 呼图壁形势： 1、呼图壁总人口22万，其中县属人口16万，城镇人口6万。经过近两年房产长足发展，许多客户已经拥有了自己的住房。 2、2013年住宅市场的开发量总计约为76万㎡；住宅市场总计成交约25万㎡，余量约为50万㎡。2014年开发量（含2013年跨年度开发）总计约为80万㎡； 3、当前呼图壁房地产市场成交情况相对惨淡，各房产均面临销售压力和资金压力，行业整体信心受挫、神经紧绷，实力较差与存量较大的开发商压力尤甚。整体市场呈现供大于求的态势 三 基本判断： 1、全国的经济发展不甚景气，房地产开发企业所面临的市场压力、资金压力不可能得到缓解，国家会让房地产市场调控，政府救市可能性很小。 2、楼市对峙的格局暂时不可能被打破，不会从“深寒”走出来，全国范围内出现市场、量价的情势不可逆转和缓解。 3、新疆各城市受大势影响，量价成平稳趋势，市场进入到一个销量大幅锐减、营销难度更大、有价无市或平稳成熟的状态。 4、呼图壁市场也会从逐渐向平衡过度，景气指数将进一步走低，特别是客户资源将变得更加稀缺。 个案概述 个案综合一览表 个案住宅促销一览表 商业促销价格一览表 从各种促销手段、方式方法来看，各房产企业均面临巨大压力，正是由于销售停滞所以才会用各种各样促销，吸引客户，刺激成交。从以上数据统计及分析可知，呼图壁房产市场销售不是很乐观，随着下半年各盘的集中放量，市场价格走高的态势并不看好；再加上各开发商集体发力，因此，如何通过产品的品质提升及营销手段制造“个盘突出”现象，将成为实现量价齐升的关鍵。 项目占地面积：91亩 总建筑面积：127230㎡，其中商业58662㎡，包括酒店及2栋写字楼，住宅68568㎡，多层住宅42327㎡，高层住宅26241㎡ 容积率：2.6 2014年开发情况：上半年开始开发13栋多层，下半年开发商业部分 规划图 政策威胁: 不可预计的房地产宏观调政策带来的不利影响竞品威胁: 同期竞争项目中大盘的威胁 项目SWOT模型解析 1、价格：该项目为开发商打造的一个较高品质的项目，因此在价格方面有较高的预期，根据周围项目情况，项目均价在3000元/㎡左右较为合适（在考虑项目走量的情况下，建议执行“低开高走，分段拉升”的价格策略） 2、销售量：项目2014年开发13栋，均为多层，而目前呼图壁县的多层销售情况远好于高层，因此这对于项目的销售较为有利，如在定价方面较为合适，预计全年的销售量可达到150-200套左右 ---目标客户群分析 破局思考 路一：不变应万变，等待市场复苏，伺机而动？ 答：容易陷入资金困局，项目遇冷回温难度巨大，风险极高。 思路二：大幅降价，参与价格战？ 答：上市房企货量庞大，资金链实，本案难以持续跟进。不利项目盈利。同时降低本案客户购买信心。 思路三：差异推货，抢占市场空白？ 答：上市房企推货周期较长，单一货量庞大，产品差异化入市，有利突出本案产品价值，规避直面竞争，保证收益，同时降低风险。 思路四：强化核心价值，区别竞争对手？ 答：本案区域未来为呼图壁县文化、商务、旅游、休闲区，周围五星级酒店、写字楼、汇嘉时代综合体，与竞争对手具有加大区位优势。重塑项目形象，有利提升项目心理价值，避免过度陷入价格竞争。 人脉渗透——将前期所有看房的客户以及业主，变成销售员 开展更广泛的客户介绍奖励 看过房且登记表的客户，介绍朋友成交均有奖励 老带新激励策略 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 2014年呼图壁县市场调研报告 区域情况 呼图壁房产市场分析 个案概述 本案分析 营销策略 ■ 区域情况 “呼图壁”一词源于蒙语，寓意为吉祥如意的地方，东距乌鲁木齐市68公里，312国道、201省道、乌奎高速公路、北疆铁路横贯全境，是“乌昌核心经济圈”的重要组成部分和通往北疆