第三章不动产估价.ppt

主讲人：李军峰 第3章 不动产估价 3.1 不动产估价概述 3.2 不动产估价原则 3.3 不动产估价方法 3.1 不动产估价概述 3.1.1 不动产估价的概念及其分类 1. 不动产估价的概念 不动产估价全称为不动产价格评估。 不动产的三种实物形态使得存在三种不同的不动产评估形式:土地评估、建筑物评估和房地合一的房地评估。 土地评估——对不包括建筑的空地评估。无论房、地是否合一，都可以单独评估土地价值。 建筑物评估——对房屋和构筑物统称的建筑物的评估。 建筑物的结构包括：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。 房地价格——土地和建筑物合为一个整体的价格。 不动产估价——专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的一种活动。 （1）专业估价人员 从事不动产估价专业人员——有执业资格的注册房地产估价师、房地产估价师和注册土地估价师。 国家主要通过实行执业资格管理制度对不动产估价专业人员进行管理。 注册房地产估价师——通过了国家人事部、建设部的全国统一考试，取得房地产估价师和估价员的《执业资格证书》，并经注册登记后允许从事房地产估价活动的专业人员。 取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年。 房地产估价师执业资格全国统一考试共有四科：《房地产基本制度与政策》（含房地产估价相关知识）、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》和《房地产估价案例与分析》。 房地产估价员、土地估价师 （2）估价对象 房地产估价的对象——被评估的各类房地产。 被评估的房地产既涉及房屋所有权及土地使用权，也涉及房地产的其它权利，如租赁权、抵押权、典当权及其它权利；既可以是企业拥有的资产，也可以是其他单位和个人所有的财产。 （3）估价目的 估价目的——估价结果的期望用途，是委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及不动产的经济活动或者民事行为的依据。 可以分为：土地使用权出让、作价入股、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和房屋拆迁补偿、房地产分割合并、房地产纠纷、房地产拍卖、投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价。 （4）估价程序 房地产估价程序——房地产估价工作中反复实践而总结出来的科学、合理的工作步骤。 估价程序包括确定估价基本事项、编制估价工作计划、实地确认估价对象、搜集估价所需资料、选定估价方法计算、确定估价结果和提交估价报告等项内容。 （5）客观合理价格 客观合理价格（或价值）——基于估价时点，在正常交易情况下（排除非正常或人为因素的影响），某宗房地产为某种估价目的所能实现的价格。 （6）估价方法 房地产价格通常可从三个途径，即市场途径、成本途径、收益途径来求取，由此形成房地产估价的市场法、成本法和收益法等三大基本方法。 2. 不动产评估种类 （1）按评估对象的种类，可分为房产评估、地产评估、房地产评估 房产是具有一定产权关系的房屋、建筑物的总称。包括“房”和“产”两个方面。“房”包括房屋及其以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、桥、烟囱等； “产”指产权，包括所有权、使用权、收益权和处置权四个方面。 地产是具有一定权属关系的土地。 （2）按评估的对象，可分为单项评估与整体评估 单项房地产评估——对具备完整或相对独立的可确指分割使用功能的房地产作为估价对象的评估。 整体房地产评估——对某一特定地段的地产、房屋及基础设施作为一个估价对象进行综合估价。 3. 不动产估价在我国的发展（略） （1）确立了房地产估价的管理制度。 （2）制定了不动产估价标准。 （3）成立了不动产估价行业组织。 （4）建立了统一开放的不动产估价市场，形成了比较完善的不动产估价理论和方法体系。 （5）拓宽了不动产估价的服务领域。 1.1.2 不动产价格及其决定因素 1. 不动产价格的概念 不动产价格——在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。 三个特征： 一是随市场供求关系变动而变化，因此不动产价格是某个时点状态下的价格； 二是不同的不动产权益对应不动产的不同价格，权益不同价格不同； 三是无论何种权益的不动产价格都以货币形式支付，一般中国境内的价格都是以人民币结算。 土地价格为地租的资本化的货币数额 2. 不动产价格的形成 需要具备三个条件：一是有用性，指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值 ； 二是稀缺性，指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏 ； 三是有效需求，对物品的有支付能力支持