槐林镇市场研究分析.doc

槐林镇金猴渔具科技城市场研究分析报告 世华地产顾问机构 2007年10月5日 小城镇商业及房地产开发的理论 一、小城镇商业及房地产开发理论的发展及其城市发展意义 小城镇的形成原因及其类型： ■ 小城镇形成的原因 ◆ 长年的聚集而成镇 祖祖辈辈居住在某一特定区域，繁衍生息，人口不断的增加，进而形成一定的规模、一定数量的人口，以及购买及交换的场所需要，逐渐形成一个小的聚集区域，形成城镇。 ◆ 城市开发进程要求的新农村建设 小城镇是城市建设的补充，是地方乡镇经济、政治、科技、文化、教育的中心。商业业态形式落后，布局不合理我国乡镇商业的发展基本上是一种自发形式，是为了满足当地的基本消费需求所逐步形成，基本以零售商业与服务行业为主，商品经营中批发与零售混为一体店铺规模小，经营手段落后商店店铺的规模普遍不大，除农贸市场（分解为各个小摊）和商场（大多数为供销社所有，已基本解体）外，虽店铺数量众多，但商品经营品种单一，样式简单，多为廉价物品，且各店铺经营基本雷同。这些店铺的经营业主绝大多数素质不高，文化程度较低（多数为初中以下），技术程度也较低，基本没有接受过相关的专业训练。经营上主要为家族式经营，县城成为主要的进货货源地，销售辐射范围主要在乡镇及周边村庄。个体经营者由于资金不够，仓储不足，缺乏适销对路的商品，部分商品供应不及时，消费者特别是一些高收入消费者的需求得不到满足，抑制了消费。不重视竞争，且竞争手段单一乡镇市场竞争者将眼光完全盯在自己的经营上，对处在同一条街上的竞争对手往往缺乏足够的了解，业主表示各店铺都有稳定的顾客，竞争对手一般都难以抢走自己的顾客，所以他们的精力和手段更多的放在维持现有的顾客基础上。徽省巢湖市槐林镇位于巢湖南岸，316省道（巢湖—庐江）穿镇而过。东南与无为接壤，西与庐江交界。区域总面积165平方公里，其中耕地面积62385亩，山林面积3.42万亩。全镇管辖14个村委会，2个居委会，总人口71117人，其中农业人口67894人，非农业人口3223人。? ? 2、槐林镇宏观数据分析： 槐林镇2006年经济数据及2007年预测性分析 名称 2006(亿元) 2007(亿元) 预计增长 地区生产总值： 6.27 7.12 12% 全社会生产总值 19.4 22.8 15% 固定资产投资 1.68 2.1 20% 财政收入 0.2 0.21 7.3% ■ 地区生产总值: 地区生产总值稳步增长,对于一个湖边小镇年产值在6—7亿元，经济实力不容小觑，但同时镇经济过于依赖渔网业，经济结构比较单一。经济发展的风险性依然存在，短期内从房地产开发角度而言，相对强劲的经济实力较为利好。 固定资产的投资高速增长，说明区域内部企业发展迅速，生产规模不断的发展壮大，同时政府投资力度也相对较大，社会的各项投资都在朝着规模扩大化的方向发展。 财政收入与地区生产总值相比较少，这一方面说明政府的财政收入受到影响，政府的众多发展形成受到资金的限制，同时也必须注意到其资金的流向，一部分资金将流向社区，成为消费资金，反映民间将存在极强的社会购买力。 第三章 槐林镇商业及房地产市场调查： 一、槐林镇商业及房地产的供应市场调查 1、商业及房地产土地市场供应 土地是建筑物的载体，同时也是房地产市场供应的前提与基础，槐林镇目前的土地供应中，除位于镇中心的金猴渔具厂地块外、具有一定规模的还包括亲水华庭周边地块、及巢庐路南部地块。其占据了镇土地供应的主体的地位。 土地供应的宗数有限，但这几宗土地都具有一定的规模，站在城镇的房地产市场发展的角度，我司认为地产开发的前提性目前颇为充足。 2、商品房供应市场： 商品房供应市场主要包括住宅供应市场及商业供应市场，其中又可分为自建房市场及商品房市场，截至目前自建房市场仍旧占据相当比例，但是从目前状态以及未来发展来看，未来商品房将逐渐取代自建房而成为市场主力。 住宅供应市场： 住宅供应市场早期最主要的为安居开发的亲水华庭项目、以及金猴渔具开发的金猴花园项目（一期部分已入住，目前二期正在销售），以及零散的私人的小规模的住宅供应，目前市场中住宅的供应来源主要为金猴花园，其在市场中扮演领导者与旗帜性社区。 商业供应市场： 因槐林镇商业的铺面基本已自建自营为主体，且新建的商业均不在城镇商业的核心位置，真正意义的商业类商品房供应屈指可数。商业市场供应量有限。 3、自建房供应市场 上述提及，目前住宅市场除两大开发项目外，基本再无商品供应，然而自建房市场长期存在，抛开住宅物业不谈，仅商业物业而言，市场约60%或以上商业物业为性质隶属自建房。 4、商业及房地产商品房的销售情况： 由于槐林镇早期的市场供应量有限，市场启动较晚，加之城镇具有自己的支柱性产业，众多居民具有一定的经济实力，加之槐林对