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山东金瀚投资集团有限公司房地产行业分析报告 北大纵横管理咨询公司 二零零四年三月 中国正在经历一场“新造城运动” 导读 首先，城市化进程在我国已进入高速发展期，2003年城市化率超过40% 为此十六大明确，加快城镇化进程是国家经济建设和改革的重要任务，房地产业也必将参加到“奔小康”的事业当中 因此，城市化给房地产业带来了巨大的市场需求，今后20年~30年将是房地产业重要的战略机遇期 其次， “经营城市”伴随着市场经济不断深入、城市化快速发展、政府职能转变，应运而生 经营城市是通过对城市的可经营性资产权益进行市场运作，以实现资源配置最优化和效益最大化 我国城市经营呈现出工业化主导、城乡一体化、全球经济一体化的三大特征 经营城市是市长与市场、政府与城市运营商的“双人舞” 因此，经营城市市场化使房地产业从项目运作向城市运营跃进，催生了“城市运营商” 导读 2002年，国土资源部指出“政府土地经营要与开发（城市运营商）衔接 ”，正式认可“城市运营商” 2003年，国家出台一系列相关政策，对房地产业进行全面调整和规范 首先，土地政策在实行省以下垂直管理之后，相继采取了清理开发区、压缩建设用地、遥感监测等限制措施 由此带来的供求矛盾将使地价持续平稳上涨，但不同区域、用途、级别的土地价格变动不同 其次，资金政策要求商业银行从各个环节对房地产业加强贷款管理，并限制投资增长过快倾向 央行