产业投资基金产业园融资模式与园区地产金融创新暨园区地产基金设教案.ppt

45 产业投资基金、产业园融资模式与园区地产金融创新暨园区地产基金设计唐 琪 2014年6月 新型城镇化的发展背景 1、国家城镇规划方案 2、消除农村与大城市之间的鸿沟 3、建立中等或小型城市 4、形成城市梯队 产业园区：中国地区经济的发展经验 1、行政级别：城市发展的重要支撑（资源控制） 2、不具备行政级别的城市发展路径：产业发展、地域优势 地区经济的发展经验：产业拉动 新型产业园区的发展典型模式分类分析 一、政府主导模式：普遍存在 以政府为主导，根据城市规划发展的需要，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式。 存在问题： 1、注重规模开发，对效益及投入产出比测算不够重视。 2、部分开发区开发效果不理想，债务负担沉重。 融资模式：政府融资平台融资，政信合作信托等。 背景分析：“开发区热”整顿。 产业园区发展的典型模式分类分析 二、产业地产商模式 地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等，然后以转让、租赁或合资等方式进行项目的经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。 联东无锡总部商务园 产业园区发展的典型模式分类分析 三、综合运作模式 政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力共同推进产业园区开发和经营。 华夏幸福。 产业园区发展的典型模式分类分析 四、主体企业引导模式 在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚，最终实现整个产业链完善的开发模式。 北京诺基亚星网工业园。 产业园区开发的现实难题 一、前期投入较大 二、投入回报周期较长 三、管理难度较高： 1、多业态开发：厂房、办公、住宅、配套等 2、多事项管理：招商引资、投资服务、土地出让、后期开发等 产业园区开发的严峻形势 一、2014年房地产市场降温、土地出让降温 二、存在房价以及连带造成低价下跌的风险 三、园区融资受阻 《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》 规范政府举债融资制度。开明渠、堵暗道，建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制，剥离融资平台公司政府融资职能。对地方政府债务实行限额控制，分类纳入预算管理。推行权责发生制的政府综合财务报告制度，建立考核问责机制和地方政府信用评级制度。建立健全债务风险预警及应急处置机制，防范和化解债务风险。 融资现状 融资真相：政府的土地经营是盈利还是亏损？ 土地经营中的基本制度与原则 一、土地制度基本原则： 1、土地制度公有制 主要表现形式是：城市土地国有制和农村土地集体所有制。 2：土地成为发展的工具 城市规划、土地用途与所有制 政府垄断土地一级市场 二、基本制度框架 土地用途管制、有偿使用、土地征收为核心 提示：土地增值部分的利益分配 土地经营的商业模式与利益主体 一、政府土地经营模式：土地融资而非土地财政 维护土地一级市场价格。 二、土地融资模式： 1、提高价格、提高估值、增加融资量 2、支付融资利息、融资规模持续放大 三、增值分享： 政府、产业资本、购房者、农民及拆迁户 产业园区开发的盈利模式：土地经营 一、土地经营1：低价出让，招商引资，营造人气。 二、土地经营2： 1、住宅、商业等土地高价出让，谋求利润。 2、获取税源。 土地经营一和土地经营2 的互动：产业拉动，人口集聚，房地产行业进一步发展。 土地经营2对土地经营1的抑制：高房价带来的较高成本。 土地经营1：税源及产业拉动。 土地经营2：完成对土地经营1的补偿。 园区开发的分水岭：土地经营1还是土地经营2。 产业园区开发的融资难点 提示：融资难只是表象，融资难体现的是深层次的经营问题。 一、园区开发资金回笼周期长与融资期限短的矛盾。 二、园区开发利润低与融资成本较高的矛盾。 核心：土地经营2能够实现对土地经营1的补偿。 产业园区开发（土地经营）商业模式： 1、政府营造环境 2、产业资本进入、环境成熟：产业资本分享收益 3、购房者进入：政府及产业资本得到利益补偿 4、城市化结束：存量资产征税 产业园区开发的现实误区 一、开发规模过大与回报周期的矛盾 二、各业态比例与回报方面的矛盾 三、开发模式与各参与方的协调难度 现实问题： 1、过多考虑政绩，而非考虑投入产出比。 2、对未来发展过于乐观，未考虑现实风险。 3、契约精神不具备，独立开发的现实难度。 提示：园区开发到底