物业管理第四章前期管理要点.pptVIP

物业的接管验收 定义：是开发建设单位对已竣工验收合格的建筑工程，向接管的物业管理企业进行全面移交的过程。 地位：是指物业管理公司接管开发建设单位或业主委托管理的新建成的物业或原有物业时，对物业主体结构安全和满足使用功能进行的再检验 这是物业历经的第二次验收过程 接管验收与竣工验收的区别 接管验收与竣工验收的区别 验收的目的不同 验收主体不同 交接对象不同 接管验收的内容 物业 接管验 收资料 接管验 收内容 接管验收资料 接管验收资料： 产权资料 技术资料 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料 物业管理所必需的其他资料 接管验收物业 接管验收物业： 主体接管的现场验收 使用性能的现场验收 附属设备、设施的现场验收 接管验收中可能存在的问题 1、接管验收走过场 2、接管验收不到位 3、接管资料不齐全 交楼的程序与管理 交楼的程序与管理 综合验收 交楼与收楼 交楼应注意的问题 综合验收 指开发项目按规划、设计要求全部建设完成，并符合施工验收标准后，即应按规定要求组织进行的物业建设质量认证的工作 综合验收工作实质是物业建设质量合格的认证过程 定义 性质 交楼与收楼 交楼：指物业建成并通过综合验收合格后，建设单位根据预售的合同要求，按时按质将物业交付给业主，实现房屋物业买卖过程的物与权属的移交过程 收楼： 业主接收新房屋 两者的实质：业主对物业的接管验收是物业被第三次验收 交楼应注意的问题 交楼应注意的问题： 交楼时应让业主清楚物业各部分或设施的保质期限和具体范围，以确保业主应得的权益 交楼时管理人员应站在业主的立场上，问答和解决房屋质量问题 前期物业管理的职责 前期物业管理的职责 开发建设单位的工作职责 受聘物业管理企业的职责 开发建设单位的工作职责 按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标选聘物业管理企业，签订书面的物业管理合同 要充分配合物业管理企业开展前期管理工作的，提供符合要求的管理办公的场所 提供机会，让物业管理企业参加相关设备设施的安装与调试，使物业管理企业尽快熟悉物业的具体情况 开发建设单位的工作职责﹁续﹂ 参加竣工验收的全过程，确保竣工验收合格后，才向物业管理企业移交 根据《物业管理条例》第二十九条，要向物业管理企业移交相关的资料 依据签定的前期管理合同，向物业管理企业交纳前期物业管理费用 要按国家规定的保修期限和范围，承揽物业的保修责任 受聘物业管理的职责 物业管理企业应当按照国家的规定，承揽相应的物业管理业务 根据与建设单位签定的物业管理合同，提供相应的管理服务 对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各个项目进行仔细的进行接管验收 根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《员工守则》并书面告知乙方 受聘物业管理的职责﹁续一﹂ 建立健全本物业的物业管理档案资料 制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为 物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方 依据本协议向乙方收取物业管理费用 案例分析： 某小区物业公司原由小区开发商聘请，业主入住后对该物业公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司，但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的物业公司管理”，因此，业主现在无权解聘物业公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以物业公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此，业主与物业公司争执不下，诉诸于法院。 分析： 本案涉及的是物业管理法律关系问题 物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委托。在物业管理过程中，物业公司的管理权来自于产权人的委托授权。在物业开发阶段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决定请哪一家物业公司参与开发和日后过渡期的管理；在业主入主后，由于产权的转移，物业管理的决定权也随之转移了，由业主的所有权派生出来的管理权或委托管理权自然也属于业主。 因此，开发商委托的物业公司在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业公司的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业公司。 本案中，物业公司拒绝交出管理权的理由不能成立，业主委员会在与物业公司自行协商不成的情况下，可请求政府主管部门行政调处或提起司法诉讼。 本章要点 前期物业管理的含义 《物业管理条例》对前期物业管理的 有关含义 对前期物业管理的理解 前期物业管理的内容 前期物业管理的委托委托的含义 委托－代理理论 前期物业管理的委托 前期物业管理的委托的几个基本问题 前期物业