房地产经济学解析：.pptVIP

（一）房地产需求现状 我们知道，房地产按用途分主要包括商品房、经济适用房、办公楼、高档公寓、商业营业用房等。供给和需求是微观经济学中的一对基本概念，当总供给略等于总需求时，达到供求平衡。在这里我们首先对房地产住宅市场的需求进行分析。 1、房地产市场需求逐渐趋于饱和 2．中高收入阶层住房大为改善，低收入阶层增长缓慢 （二）房地产供给现状 住房作为一种商品，具有消费品和投资品的双重属性。住房的消费需求取决于个人的实际需要和购买力，这些因素短期内相对稳定，因此，消费需求是房地产市场的相对稳定部分，对房产市场起着基础性的支撑作用。而供给量对于资金、成本、收益等市场因素的变化非常敏感，构成房地产市场波动的主要部分，对房地产市场的扩张和收缩产生催化作用。在这一节中，我们对我国房地产市场的供给量变化进行分析如下。 1．利润空间大，房产商盲目追求利润 众所周知，房价应与居民收入水平及经济发展相适应，从理论上说，房屋总体价格符合价值才合理。价值由社会必要劳动时间决定，毕竟是抽象的理论论证，具体到实际价格，就表现为商品房成本加税金和利润。商品房成本因地价等因素的变化而变化，合理的利润应为平均利润，国外房地产开发企业平均利润率为6%-8%，有的国家仅为3%。而在我国， 1997年时商品房毛利率高达34.36%，远远高于国外平均水平。2007年，毛利率更是增加到54.54%。是国外房产开发平均利润水平的77.9倍。由于2007年房价较高，制约了需求扩大，导致2008年房产销售略显低迷。政府也采取了相关措施限制房价。明显的售价与造价增长不均衡所产生的结果便是房产业的高额利润。 2．大量住宅建设质量较差，住宅寿命过短 商品房价格持续增长已成为我国居民的一大沉重压力，而普通百姓用几十年的积蓄换得的住宅到底是不是物有所值呢？那么这中间四十年的时间差，对于不能承担频繁换房的家庭来说，就只能继续住在很可能存在危险的危房中。造成这种现状的原因是多方便的。首先，房屋设计不符合规范是重要原因之一；其次，房产建筑商为追求暴利，一味降低成本也是房屋质量不好的罪魁祸首；另外，银行、政府监管不力，城市规划变动频繁也对房屋寿命过短现象的形成，有着不可推卸的责任。 3．房地产企业大量增加，土地资源开发过猛。 城镇新建住宅面积的增长速度远远大于人均住宅面积的增加速度。而建筑见面如此疯狂的增长，正是房地产商开发过猛的最直接的体现。 4．房地产企业资金结构不合理（1）负债过高，企业风险大 企业的负债越高，企业经营风险就也就越大。查资料所得：2006年房地产商的负债为超过70%。一般认为企业的资产负债率在50%左右才合理，超过50%的资产负债率的企业风险太大。在负债率为72%的状况下，房地产企业的风险很大。在目前楼盘空置，造成房地产资金大量被占用，房地产出现危机，此危机可算是牵一发而动全身，尤其是对房地产的主要债权人—商业银行造成很大困扰，使得银行大量资金被套住，进而引发而今的金融危机。 (2）企业融资结构明显依赖银行贷款 现阶段中国金融市场的融资结构中银行贷款占主要地位。而银行方面对房地产企业的待遇显然较为优厚。这也是导致房地产企业大量增多的原因之一。 （三）房地产供求失衡表现 1．住房价格持续走高，房产泡沫加大 近年来我国房地产市场出现房价上涨过快市场失灵价格失效和空置率上升等影响市场健康运行的现象，其现状是由社会几股力量反复博弈的结果，其实质是不同社会力量之间的利益之争房地产市场不仅影响微观经济运行，影响到人们衣食住行，而且影响宏观经济运行，影响到国家经济政策的制定。 2．我国新建住房总体呈现供大于求的状态。 从房地产的供给来看，低投入低价位的中小户供应总量不足，而高价位的豪华型住宅别墅酒店式公型住房投入比重过高，挤占了有限的土地资源，在一定程度上加剧了土地市场的恶性竞争和房地产价格虚高不下从居民收入看，中低收入家庭占多数，但房屋供给结构中，中低价位住宅供应比例偏低且中小户型偏低，致使中低收入家庭购房难度较大；相反，高收入阶层比重相对较小，但高档住宅供给比重较大，这就使得房地产市场长期以投资或投机为主，必然会使房地产价格存在许多泡沫。目前，这种供需结构性矛盾较为突出。 3．地区间发展不平衡，区域性过热问题凸现 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的区域性特性。这些区域性特征具体表现为：区域繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、基础设施和公共设施状况，以及区域环境等。上述各因素都会对区域内的房地产价格及评估价值产生影响，但影响的程度与房地产的种类有关。例如，繁华程度对商业性房地产