GBB海外资产配置——墨尔本房产投资20150830.ppt

前言 在全球股市，债市，大宗商品价格普遍大跌的环境下，任何形式的进取型，追求高收益的投资都是有害无益的，我们应该放弃固有投资回报率高或低的思维，转而关注于避险资产的配置。 GBB以为：一些位于发达地区的带有长期租约的物业，持有这些物业不会因为经济趋暖而大幅上涨，也不会因为金融危机而大幅下跌，固定收益的租约可以带给投资人平稳的现金收益，伴随投资者度过经济危机的寒冬……而这类资产配置无疑是最佳的避险资产配置。 GBB的探索——应该选择哪些发达地区？ 不难看出澳洲和美国都是中国人海外房产投资的热点。 美 国---现房，有房产税和遗产税，贷款仅有地方银行等少数银行可贷，附加条件多。 加拿大---房产投资没有遗产税，但首付高。 香 港---不适合投资，震荡大，预期不太好。 新加坡---经济总量小，产业结构有缺陷。 欧 洲---只能考虑英国，德国房价基本不上涨。 澳大利亚---首付低，没有房产税和遗产税，贷款政策好，还贷可以只还利息，不还本金。 我们先从海外投资角度了解一下澳大利亚 澳大利亚海外投资审查委员会（FIRB）数据：截止2014年12月31日，来自海外的投资数据，中国投资只占2.3%。 结论不难得出，中国对澳大利亚的投资仍然具有很大的潜力。 澳洲与中国房产市场的对比 澳洲最热门的两大城市：悉尼、墨尔本 悉尼： ---澳大利亚经济、金融、航运和旅游中心 ---商业城市，世界著名的国际大都市 ---南半球最大的城市和重要的港口 ---房价增幅领跑澳洲房价涨幅，现房价处于较高水平 悉尼房产价格比较 如右图所示，不难看出，悉尼的房价是呈上升趋势的，尤其是2000年开始，别墅和公寓的价格都比之前上涨很快，之后公寓的成交量也有了突飞猛进的上升，在2003年左右公寓达近30年（截至2013年）最高，到2006年时候成交量虽然有所下降，但是价格依然坚挺，不管别墅还是公寓，在2008年到2010年价格有一定的波动，之后就以小幅波动在整体上涨中。 从回报率上看，公寓的毛租金回报略胜别墅，达到4.7%，相较于国内上海来说，还是很可观的，从而可以看出租房者的人群类型。空置率1.7%也是个不错的数字，租赁有市场。 悉尼这30年的整体房价走势还是能够比较代表性体现澳洲房产的发展的。 GBB对墨尔本市场的研究 住宅市场 墨尔本公寓市场在全球金融危机的时候表现出极强的韧性。 墨尔本拥有澳大利亚在经历全球金融危机影响下最具韧性的住宅市场。别墅和公寓市场中价位分别在2008年9月和2009年9月强势反弹。这和过去20年中墨尔本表现出的长线市场增长趋势相一致。根据2013年9月的市场数据，墨尔本住宅市场较悉尼价格更为经济实惠。别墅和公寓中价分别比悉尼便宜27%和19.5%。 海外移民数量的增长，不仅仅是墨尔本人口增长的主要来源，同时也是过去10年当地住宅需求的原动力。同时值得关注的是，维多利亚是澳大利亚国际留学第一大省，其中大部分国际留学生都集中在墨尔本。这为当地住房租赁市场提供了重要支撑。同时，这些学成毕业的留学生将陆续移民澳大利亚，并最终留在墨尔本工作生活。综上所述，当地留学移民人口加上其他海外技术移民是墨尔本房屋租赁市场和首次购房市场的主要客户群和需求力量。 展望未来，墨尔本一直是澳大利亚最活跃的新别墅和公寓供应基地。大批新住宅的建设缓解了人口增加带来的价格增长压力，使得墨尔本能始终保持经济适宜的房产价格。随着墨尔本城市化进程不断向城市四周扩展，加上配套生活设施和交通设施的跟进发展，墨尔本住宅市场正朝更加多元化，多层次的方向发展。这包括自住型购房者在公寓市场的崛起。 墨尔本房产价格比较 如左图所示，墨尔本在早年1983年时候，公寓与别墅的价格相差不大，这种局面大致持续到2003年，别墅与公寓价格才拉开一些距离，但是整体价格上涨的趋势基本一致，2007年到2008年左右这段时间公寓和别墅价格均有起落，2009年开始都有较高幅度的涨幅，一直持续到2010年左右，出现历史最高价，到2012年稍有浮动，成交量虽然不如2009年时候，但价格仍然能维持住。 从回报率上来看公寓仍然比别墅略高，分别为4.2%和3.7%，与悉尼相差不大，但是价格却比悉尼更为实惠，别墅的价格相当于悉尼公寓的价格档次。空置率2.9%，虽说稍比悉尼高，但是仍然属于市场紧俏的。 对比悉尼，墨尔本相对较为平稳，呈稳健上升的趋势，作为澳洲的第二大城市，在体量上看，还是有相当大的升值空间的。 墨尔本房价分布 从右图不难看出，高房价区仍然环绕在墨尔本中心区域（图上呈红色）往外逐渐降低，沿海地区也是价高区域，位于市中心西北面和东北面的价格比相邻区域也略高些，其他地区呈黄色，价格略低。 沿海、中心区环绕、特色区域，仍然是房价高低的标准，所以，在这些区域，租金的收益也会相对可观。 墨尔本季度