KEL的业务发展探讨毕业报告_二稿.doc

KEL的业务发展探讨 (申请清华大学工商管理硕士专业学位论文) 培　养 单 位 ： 经济管理学院 申　请　人 ： 葛立忻 指　导 教 师 : 王洪副教授 二○一二年五月  K T L 的业务发展探讨 葛立忻 2010270013  Research on Investment and Financing Decision-making of Nam Ngiep 2 Hydropower BOT Project hesis Submitted to Tsinghua University in partial fulfillment of the requirement for the professional degree of Master of Business Administration by Wang Xiaobing Thesis Supervisor : Professor Cheng Yuan May, 2012 摘 要Abstract目 录 第1章 KEL在香港的经营情况 1 1.1 KEL及其业务简介 1 1.1.1 KEL的利基市场 1 1.1.2 KEL目前业务的发展情况 1 1.2 创始人的启发和理念 2 1.3 KEL项目实例 3 1.3.1 项目改造前后 4 1.4 KEL的销售渠道 6 1.4.1 Craigslist 广告实例 6 1.4.2 KEL的营销分析讨论 8 1.5 行业分析 12 1.5.1 波特五力模型分析 13 1.6 KEL的SWOT分析 14 1.7 分析一个潜在的香港项目 16 1.7.1 融资结构和成本的分析 16 1.7.2 运作形式 17 1.7.3 建安成本预算 18 1.7.4 客户群定位 18 1.7.5 租赁市场预测 19 1.7.6 预测项目投资回报率 19 第2章 为什么要考虑发展到国内市场？ 22 2.1 香港资产泡沫爆破的风险 22 2.2 市场驱动力 27 2.3 成本驱动力 27 2.4 区域比较优势驱动力 27 2.5 RATS检验（Relevant，Appropriate Transferrable） 28 2.5.1 KEL提供的产品是否与国内的需求相关？(Relevant) 28 2.5.2 KEL是否能满足国家的要求？(Appropriate) 28 2.5.3 在香港形成的能力是否具有国内经营的可转移？(Transferrable) 29 第3章 KEL可以怎样在国内发展？ 30 3.1 走同样的模式 30 3.1.1 CAGE分析香港、北京、上海、宁波、厦门、重庆、青岛、大连、广州、深圳和西安 30 3.1.2 北京、上海、宁波、厦门、重庆、青岛、大连、广州、深圳和西安PK 32 3.1.3 举一个国内具体例子作比较 37 3.2 改变模式-经营精品酒店的探索 41 3.2.1 背景 41 3.2.2 计划摘要 53 第4章 报告结论 60 参考文献 63 致 谢 65 个人简历、在学期间发表的学术论文与研究成果 66 第1章 KEL在香港的经营情况 1.1 KEL及其业务简介 KEL是一家2007年1月在香港成过KEL的专业改造后，成为西方人觉得很有价值的房子。KEL专门把一些破旧 1.1.1 KEL的利基市场 KEL的目标客户定位在那些国际化的外籍租客。他们在世界各地生活过，视野全球化，世界观开放宽容和谐。香港租金昂贵，一般年轻外籍人士都负担不了高尚住宅区的公寓，他们也不喜欢中产香港人居住的新城市火柴盒式高密度公寓。他们宁愿住在那些外表残旧的老房子翻新改造后变成的别致优雅的公寓里。他们喜欢住在有历史背景，有地方特色，生活方便的低人口密度地区。香港因为人多地小但香港人又需要私人空间，习惯一家人住在狭窄多房间的公寓。但西方人不喜欢多个细小的房间，宁愿把空间打开，尽量多自然光，尽量多透明，大开间。KEL就是为了满足这个利基市场(niche market)的需求而存在的小型家庭式资金投资公司（迷你开发商）。 1.1.2 KEL目前业务的发展情况 KEL也像是一个小型房地产基金管理公司，目前没有雇员。在KEL每一个投资项目涉及到设计、施工、交易以及金融中介等各个环节中，都是采取外包方式。将项目的某个部分外包给相应的专业人员，包括设计师、工头、地产代理员和银行家等，一方面从可以把成本降到最低，另一方面也是发挥各方的专业性。随着公司的发展，未来可能会考虑开始雇用员工。 迄今为止，创始人我和KEL合共管理和投资多过二十个物业，KEL目前持有九个物业市值3000万港元