新业务模式探讨研究GWS.分析报告.pptVIP

1、负责办理工程项目的项目立项等相关手续，负责地质勘察、设计，并出具合理的勘察及设计成果等相关资料； 2、负责工程项目中的拆迁户临时安置及危旧房改住房拆除； 3、负责工程项目的规划、报建、报监、项目施工许可证办理等相关手续； 4、负责工程项目工程及所涉及相关附属工程、衔接工程、配套工程的施工发包、验收、决算、交付、保修等全部工作内容； 5、约定的代建人的其它工作内容。 项目建设内容包括：在广西危旧房改住房改造政策下，拆除广西自治区商务厅桃源院内现有38栋住宅楼，计8万平米，并就地还建14万平米；新建非还建住房38万平米，并对南宁省市级公务员销售。 本代建项目总投资由土地出让金、房屋拆迁及改造补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建安工程费（含监理费）、住宅小区基础设施建设费、代建管理费、税金、利息、利润等构成。 本项目存在合作方（以代建合作方名义参与项目代建） 房屋拆迁、安置补偿、项目 申报、立项、报规报建、购置土地等内容由合作方完成，我方利益来自于代建+总承包。 总承包合同价约人民币8.1亿元，其中自施部分约为人民币5.2亿元，自施部分利润4160万元，利润率约为8%；总包管理费收入775万元。总承包利润约为4418万元，利润率约为5.5%。扣减间接费及资金成本（考虑到在现金结算的情况下由于工程款结算和大宗材料订货导致出现阶段性资金缺口而出现暂时性垫资的情况），项目净利润总额约为2078万元。 合作模式：双方拟采用“代建+施工总承包”的合作模式，后续将签订《连云港港逸花园项目合作框架协议》、《连云港港逸花园项目代建协议》和《建设工程施工合同》予以落实。 签约主体： 我方签约主体：鉴于“代建”与“总承包”不能关联的问题暂没有解决，建议《代建框架协议》用集团公司，《代建协议》用地产公司，《总承包合同》到时用实际实施公司） 建设单位签约主体：《框架协议》拟使用江苏新海连发展集团有限公司，《代建协议》和《建设工程施工合同》的拟使用连云港高科投资发展有限公司（江苏新海连发展集团有限公司的控股子公司）作为签约单位 启动阶段：通常由业主委托专业咨询机构进行，在项目原则确定后获准进入下一阶段 规划阶段：从项目实施策划到签订承包合同，包括勘察、设计等 实施阶段：执行承包合同至项目交付使用 收尾阶段：项目的完善和终结，包括项目试运行和竣工验收 项目代建：代行委托人职能，从项目启动到竣工交付使用，全程管理。如，2011年启动的广西南宁商务厅桃源院危旧房改住房改造项目 项目管理（狭义）：以建设管理为主要工作内容，为业主提供管理咨询服务。如，2012年启动的江苏连云港港逸花园小区项目和北京民航清算中心项目 EPC：设计-采购-施工一体化项目。项目总承包的一种表现形式 城市综合建设：（股份定义）以土地资源和土地相关权益为核心，以一级开发为基础，实施包括规划修编、勘察设计、安置房建设、基础设施建设、公用建筑建设、土地收储、土地供应、产业构建、二级开发等城镇建设内容 融投资建造：（股份定义）包括融投资建造（政府还款）和融投资带动总承包两种形式。 项目代建：代行委托人职能，从项目启动到竣工交付使用，全程管理。如，2011年启动的广西南宁商务厅桃源院危旧房改住房改造项目 项目管理（狭义）：以建设管理为主要工作内容，为业主提供管理咨询服务。如，2012年启动的江苏连云港港逸花园小区项目和北京民航清算中心项目 EPC：设计-采购-施工一体化项目。项目总承包的一种表现形式 城市综合建设：（股份定义）以土地资源和土地相关权益为核心，以一级开发为基础，实施包括规划修编、勘察设计、安置房建设、基础设施建设、公用建筑建设、土地收储、土地供应、产业构建、二级开发等城镇建设内容 融投资建造：（股份定义）包括融投资建造（政府还款）和融投资带动总承包两种形式。 方案一：业主方委托我方做项目代建人，我方以代建人身份在委托协议的授权下行使业主方管理职能。如，2011年启动的广西南宁商务厅桃源院危旧房改住房改造项目 方案二：业主委托我方对项目的运营实施管理，我方向业主方提供管理策划咨询服务，业主方根据我方的管理建议实施发包。如，2012年启动的江苏连云港港逸花园小区项目和北京民航清算中心项目 项目业主具备土地资源或获取土地所需资金 缺乏项目策划与运营管理团队和专业经验 业主保持项目建设主体地位 代表项目：北京门头沟城子街国有资源升级改造项目、三家店项目 关于融资建造（政府还款）项目的立项审批条件除上述以外还包括： 1.有合法、合规、充分、易变现的还款担保； 2.项目资金筹措方案已经落实，项目公司融资无须股东担保； 3.项目建设期内应收取建设期利息； 4.政府出具下列还款审批手续：同意采取融投资建造（政府还款）方式建设的批文或会议纪要；同级人大同意将政府还款纳入财政预算的决议；