宿州房地产市场研究分析报告.pptVIP

整体市场/小结 宿州市区客户仍然是宿州市房地产的主力客户人群，客户置业逐渐偏重于投资。 宿州经济发展提速，产业逐步导入，房地产市场稳步回暖，为宿州房地产提供了良好的市场发展环境。 1 宿州经济发展、城市规划以及人口基数将为宿州房地产发展提供信心； 2 3 房地产投资增长幅度较大，未来房地产将是宿州开发建设的热点； 住宅市场部分 房地产整体市场 房地产住宅市场 住宅市场/板块划分 五个房地产板块 政务新区板块：依托政务新区较高的规划占位，良好的发展前景和优秀学区，区域认可度较高，在售项目较多，未来将是宿州房地产发展热点区域； 中心城区板块：宿州城市区域价值最高的板块，土地稀缺，城市配套齐全，商业价值较高，在售项目较少，且没有与其他区域拉开明显价格差距； 西南板块：依托光彩城大市场和周边丰富学区资源发展起来的房地产区域，土地后续供应量较大，交通便利，但价格相对较低； 道东板块：宿州城市改造区域，但后期片区发展受到城市发展规划制约，整体环境较差，房地产在售项目较少，价格较低； 开发区板块：距离宿州中心较远的城乡结合区域，片区发展受城市规划控制，产业集中，区域配套严重不足，在售项目较多，市场价格洼地； 根据宿州市房地产发展现状，结合宿州城市规划发展导向，将宿州房地产格局划分为五个板块。 中心城区 板块 政务新区 板块 西南板块 道东板块 开发区板块 住宅市场/格局演变 综合宿州政府规划、城市发展以及产业进步等要素，未来宿州房地产开发将主要集中在政务新区和开发区板块。 政务新区板块 开发区板块 房地产格局演变 政府规划 城市发展 产业导入 重点向北、西北方向发展，适当向东发展，控制向南发展； 中心城区开发建设逐渐饱和，城市逐渐向外围发展扩散； 开发区产业逐步导入，并且逐渐发展，区域进步致使逐渐成为开发重点区域。 伴随着中心城区可开发土地逐渐稀缺，未来政务新区和开发区板块将成为宿州房地产开发热点区域。 住宅市场/板块分析-政务新区板块 发展前景利好，充分依托区域较高的规划占位，环境和学区优势并重，吸引大量市区和周边县城客户，但配套和交通问题亟待解决。 御品华府 、首钢·首御 后续项目 一中分校（宿州省示范重点学校） 学区 价格区间4500-6000元/ ㎡ 均价约5100元/㎡ 销售价格 70-200㎡ （主力面积80-110㎡） 销售面积 市政机关工作人员、教师、外地返乡置业者、周边县城居民 客户 拂晓新城、河畔壹号、公园道一号、龙登和城、上河城、水木清华、港利·锦绣江南、宇业天赋世界广场 代表项目 多层、小高层、高层 （在售以多层为主） 物业类型 区域 特征 行政办公、文化休闲、 商贸服务和居住等功能 为主，发展前景较好， 城市居民趋于认可度较高； 产品 形式 在售多为多层住宅，但逐 渐稀缺，高层将成为趋势； 面积跨度较大，但市场最 为接受的户型仍然以刚需 为主，主力面积80-110平 米； 价格 变化 价格区间跨度较大，位于 4500-6000元/平米，区域 均价约5100元/平米左右； 价格走势表现平稳，由于区 域认可度较高，其价格较为 接近中心城区； 客户 来源 政府单位工作人员及公务员 35%；移动、电信、学校等 机关单位等约15%；周边县 城居民和外地返乡置业者约 37%，市区客户约占13%。 住宅市场/板块分析-西南板块 位于中心城区的边缘，依托光彩城大市场兴起，紧邻汽车客运站和高速出入口，交通便利，后续土地供应量较大，但区域房地产价格较低。 汽车客运站、高速出入口 配套 4500-5000元/平米 公寓产品3900元/平米 销售价格 20-200㎡ （主力面积80-110㎡） 销售面积 光彩城大市场业主、周边县城居民、极少数市区投资客 客户 农房名宿华府 、中辰一品 代表项目 多层、小高层、高层、公寓 物业类型 区域 特征 区域起步较晚，房地产围绕 光彩城大市场兴起，出入交 通便利，区域配套严重不 足，但距离城区较近，板 块整体形象较低； 产品 形式 前期住宅多为多层形式，后 期高层涌现并逐渐成为趋势； 面积跨度较大，住宅以 80-120为主力面积；公寓产 品20-90平米； 价格 变化 区域住宅价格较为统一，均 价4600元/平米；公寓价格 相对较低，3900元/平米； 区域发展较慢，价格相对市 区和政务新区较低； 客户 来源 早期以市区居民购买投资为主； 后期以周边县城居民、矿上员 工以及大市场业主及工作人员 为主要客源。 光彩美庐奥城 住宅市场/板块分析-道东板块 宿州城市待改造区域，环境较差，未来发展受限制，房地产在售项目较少，房价较低。 社区基础配套、周边景观公园 配套 3800元/平米 销售价格 86-119㎡