成本管理部内训-004房地产开发成本的构成.pptVIP

房地产开发成本的构成 成本管理部内训-004 （通用类） 国购集团·成本管理部 *30日 开发成本的分类 开发成本的 分类 管理费用 土地费用 建安成本 维修基金 配套费用 销售费用 财务费用 成本项目 释 义 土地征用及拆迁补偿或批租地价 指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价 前期工程费 指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用 基础设施费 土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用 建筑安装工程费 指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费 公共配套设施费 指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、消防、自行车棚、公厕等设施的费用支出 开发间接费 指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等 不可预见费 包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1-6项之和为基数，按3%-5%计算 开发期间税费 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比例，应根据当地有关法规标准估算 开发成本的构成 开发成本的构成 说明：如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 成本控制的四大核心 企业必须在明确成本组成之后进行精确的成本结算与盈利分析，并建立合同构架，科学的控制成本。项目成本控制的关键在于前期的投资决策与规划设计控制。 核心一、项目开发成本 成本类别 释 义 土地开发成本 指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出 房屋开发成本 指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出 配套设施开发成本 指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出 代建工程开发成本 指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程等）所发生的各项费用支出 核心二、项目成本估算 1、项目成本估算一、二级科目（示意表） 项 目 总 价 单位建筑面积 单位销售面积 备 注 土地费用 勘察、设计费用 建安工程费用 公共配套 行政及其他收费 不可预测费 维修基金 管理费用 销售费用 财务费用 成本费用合计 2、项目成本估算二、三级科目（示意表） 项 目 总价 （万元） 单位建筑面积分摊额（元/平方米） 单位销售面积分摊额（元/平方米） 勘察、设计费 （1）勘察费 （2）方案设计费 （3）施工图设计 （4）环境设计 （5）其他设计 （6）咨询费 （7）临设及其他费用 建安工程费 （1）基础工程 ①基坑、土石方 ②桩基工程 …………. 核心三、工程造价控制 1、加强工程设计环节控制 控制措施 具体内容 实行设计方案招投标制度 开发单位在委托设计时应引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性、避免因设计质量而出现的工程纠纷。 实行限额设计 限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益。 开展价值工程 以使用者的功能需求为出发点，对所研究的对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下降低成本。 加强图纸会审工作 对设计单位图纸质量的外部管理与审查，要像工程质检站监督施工质量一样，将工程变更的发生控制在施工之前。对图纸技术的合理性、施工的可行性、工程造价的经济性进行审核，以求高设计质量，避免因设计考虑不周或失误所带来的经济损失。 2、控制工程造价的核心——招投标 施工队伍的优劣关系到工程造价控制的成败。因此，在招投标过程中，要从价格、质量等方面来选择施工队伍。施工企业具有足够的技术实力，不仅能使开发商企业的生产、经营实现高效、优质和低耗，还能使企业自身有实力在工程造价上给予建设单位合理的优惠。工程招标书的编制要严谨、准确，尽量理清甲乙双方的关系。