房地产经济学第七章：教案分析.ppt

开发过程中的主要参与者（补充） 1.开发企业 2.建筑承包商 施工总承包企业（资质一、二级） 专业承包企业（资质分一至四级） 劳务分包企业 3.政府有关部门（政策法规、土地供给、产权登记、规划审批、施工许可、销售许可；环境保护部门、消防部门、交通部门等） 4.金融机构 5.房地产中介机构 具体细分还有：经营合伙人、建筑师、工程师、工程监 理师（工期、质量、投资控制和合同管理）、会计师、 经济师及成本控制人员、市场营销人员和估价师、律师 （法律咨询、文件起草、手续办理）、原土地产权人、 项目购买人及保险公司（工程事故保险）。 （四）可行性研究的工作阶段 “预可行性研究”，在投资机会研究基础上进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行分析论证，投资估算的精确度为± 20%，研究费用占总投资比例 0.25%~1.5% ，需要时间4~6个月。 （三）详细可行性研究 即通常所说的可行性研究，是分析 项目技术、经济可行性后作出投资 与否决策的关键步骤，投资估算的 精确度为±10%，研究费用占总投资 比例大项目0.2%~1.0%、小项目 1.0%~3.0%，需要时间8~12个月。 可行性研究的内容可概括为： 市场研究 解决建设上的“必要性”和“可能性”问题，是前提； 技术研究 解决技术上的“先进性”和“适用性”问题，是基础； 经济评价 解决经济上的“盈利性”和“合理性”问题，是核心。 市场研究、技术研究和经济评价共同构成项目可行性研究的三大支柱。 （一）项目概况 项目名称、开发建设单位、项目的地理位置、周围的环境状况、项目的性质及主要特点、项目开发的意义、可行性研究的目的和依据。 （二）开发项目用地的现状调查及动迁安置 土地调查 建筑物调查 管线调查 拆迁计划 （三）市场分析和建设规模 市场供给现状分析及预测 市场需求现状分析及预测 市场交易数量与价格的分析预测 服务对象分析，制定租售计划 拟建项目建设规模的确定 （九）项目经济及社会效益分析 项目总投资 项目投资来源、筹措方式的确定 开发成本估算 销售成本、经营成本估算 销售收入、租金收入和其他营业收入估算 财务评价 国民经济评价 风险分析 项目环境效益、社会效益及综合效益评价 （十）结论及建议 二、可行性研究的步骤 （二）房地产开发项目的财务评价基本报表 1.现金流量表 (1) 全部投资现金流量表 (2) 自由资金现金流量表 2.损益表 3.资金来源与运用表 4.资产负债表 5.项目总投资估算表 6.营业成本测算表 7.投资计划与资金筹措表 8.贷款还本付息估算表 财务评价与国民经济评价比较 案例分析（思考题） 某投资者投资了30万元购买一套120㎡住宅，一次性付款，预计3年（假定空置，暂不考虑租金收益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。 其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的1.5%。营业税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业税的1%、售价的0.5%、售价的1.5%。城市土地使用税每年每平方米0.5元。评估、交易、登记等费用约2 000元；所得税率为20%。 如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为3.5%，与银行储蓄投资相比，如何简要评价这项投资？ 房地产可行性研究 房地产可行性研究的概念 即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。 房地产可行性研究的目的 旨在使决策科学化、程序化，提高决策的可行性，并为项目的实施控制提供依据或参考。 ? 第一种形式： 1.项目背景与概括 2.基本数据 3.成本估算 4.项目开、竣工日期和进度的初步安排 5.资源供给 6.市场分析 7.财务评价 8.风险分析 9.国民经济评价 10.结论与建议 ? 第二种形式： 1.总论 2.市场调查和需求分析 3.开发项目场地的现状与建设条件分析 4.规划设计方案 5.项目开、竣工日期和进度的初步安排 6.投资估算 7.资源供给 8.经济分析和财务评价 9.社会经济评价 10.结论与建议 原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑 及用地的容量控制指标。 确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地的范