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2.4 房地产市场的运行规律 2.4.1 房地产市场的周期循环 衰退阶段(第Ⅲ阶段) 具体发展变化可以描述为: 在衰退阶段初期,房价虽然继续上升,但增长速度明显放缓;由于市场上自用购房者减少,空置率上升,大量房屋有价无市;投资者的预期回报率下降,投资数量下降,已投资建设的房地产项目风险加大。在衰退阶段中期,房地产价格下降,新开发项目基本停止,已建项目出现停工现象。由于利润率较低,在衰退阶段的后期,实力较弱或跨行业的房地产企业退出房地产市场或破产,该行业的失业人数增加。 2.4 房地产市场的运行规律 2.4.1 房地产市场的周期循环 萧条阶段(第Ⅳ阶段) 这一阶段也称为谷底,持续时间较长,其特征为空置率达到峰值,房价和租金持续走低。 具体发展变化可以描述为:房地产交易量继续下降,房地产价格呈现加速下降,信贷违约行为增加;由于无利可图,房地产发展面临困境,一些实力雄厚的大公司也面临着破产危机;相关的建筑、服务、建材等产业也受到很大冲击,市场达到谷底。此时,政府开始采取措施刺激房地产业发展。随后,需求开始增长,新一轮的周期循环开始。 2.4 房地产市场的运行规律 2.4.1 房地产市场的周期循环 房地产市场周期与经济周期 复苏阶段——房地产业的复苏阶段要滞后于经济周期; 繁荣阶段——房地产市场繁荣阶段会早于经济周期; 衰退阶段——房地产市场衰退阶段会早于经济周期; 萧条阶段——房地产业的萧条阶段要滞后于经济周期。 2.4 房地产市场的运行规律 2.4.2 房地产泡沫 房地产泡沫是指由于房地产投机等因素所引起的房地产价格与使用价值严重偏离,脱离市场基础价值而持续上涨的过程及状态。 2.4 房地产市场的运行规律 2.4.2 房地产泡沫 房地产泡沫的主要表现形式 地价的飞涨 1 房价的飞涨 2 3 房地产的过度投资 3 资金的过度支持 4 房地产泡沫产生的主要原因 序号 主 要 原 因 1 土地资源的有限性 2 房地产开发周期较长 3 投机行为 4 权利寻租 5 预期心理 6 金融机构过度放贷 2.4 房地产市场的运行规律 2.4.2 房地产泡沫 房地产泡沫的衡量 由于房地产泡沫产生的原因复杂多样,国际上通常采用综合指标来反映房地产市场泡沫的程度。一般可以从多个角度入手,综合判断房地产市场上是否存在泡沫,以减少主观因素的影响。常见的有:“实际价格/理论价格”、“房地产价格指数/居民消费价格指数”、“房地产投资需求/房地产使用需求”、“房地产价格增长率/实际GDP增长率”、“房价收入比”、“个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率”等指标。 2.4 房地产市场的运行规律 2.4.3 政府对房地产市场的宏观调控 房地产市场宏观调控手段 经济手段 法律手段 行政手段 主要手段 2.4 房地产市场的运行规律 2.4.3 政府对房地产市场的宏观调控 房地产市场宏观调控政策及其传导机制 土地政策 土地是房地产开发的载体,对土地供给量的调节直接影响到房地产的供给和需求。土地政策对房地产的影响主要通过土地供应、地价和土地出让方式来进行调整。 2.4 房地产市场的运行规律 2.4.3 政府对房地产市场的宏观调控 房地产市场宏观调控政策及其传导机制 金融政策 金融政策是中央依据宏观调控的需要,适当运用利率、存款准备金率、再贴现率、信贷政策等工具,调整资金供给和需求状况,实现宏观调控的既定目标。目前,中央银行采用的政策措施主要有:调整金融机构的法定存贷款利率;调整再贴现率、调整存款准备金利率;制定信贷利率浮动范围和信贷利率差别化政策等。 2.4 房地产市场的运行规律 2.4.3 政府对房地产市场的宏观调控 房地产市场宏观调控政策及其传导机制 税收政策 税收政策是调控房地产业的重要政策,是国家根据宏观经济形势和产业发展需要,通过调整税种及税率等手段,调整房地产业税制结构及税负水平,进而影响房地产市场的供给和需求。 我国房地产税收有:耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、契税和土地增值税。我国房地产市场宏观调控政策中,采用房地产税收手段的政策比较多,主要从营业税、土地增值税等方面进行调控。 2.4 房地产市场的运行规律 2.4.3 政府对房地产市场的宏观调控 房地产市场宏观调控政策及其传导机制 住房政策 政府通过住房政策的调整对房地产市场进行调控,我国主要表现为保障性住房政策。 2.5 房地产市场调研 2.5.1 房
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