关于商业地产推广策略.ppt

关于商业地产的基础常识 共同交流、共同积累，不断更新 标准超市选址通则 基本要求指标 面积：主力店3000M2-5000M2，社区店1000㎡-1500㎡ 位置：繁华商圈（优先）及可培养的市场 租金：根据项目商谈 管理费：根据项目商谈 装修期：主力店90天，社区店60天 免租期：3个月--1年 营业时间：9：00AM--10：00PM 工程建筑要求指标 楼层净高：3.8米以上 结构：500KG/M2 电力：主力店300KW，社区店100KW 水：无特别要求 空调：中央空调 消防：提供合格的批文 支柱跨度：6米-8米 商业停车场：200-300个车位 签约年限：繁华商圈8年，可培养市场10年 常用概念和不得不记住的常识 沃尔玛[大卖场]选址通则 对商圈的要求 在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人； 须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳； 商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平； 项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场； 核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳； 常用概念和不得不记住的常识 对物业的要求 物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米 层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离） 楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上 柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米 正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个 每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接 商场要求有一定面积的广场 常用概念和不得不记住的常识 对停车场的要求 至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位 必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位 如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米 常用概念和不得不记住的常识 * * 哆嗦的废话！ 商业地产卖给谁？ 商人与商人的交易过程…… 啰嗦的废话！ 啰嗦的废话！ 住宅——憧憬与实现，被赋予意义的产品 推广…… 商业——理性与筹划，被赋予意义的产品 所以商业价值的预期研究都只有一个最终的结论……！ 啰嗦的废话！ 没有人能预测未来！ 啰嗦的废话！ 设计师描绘的商业建筑群落是再现对商业繁华的想象，而享受建筑的居者是通过需求被满足的过程来成就商业的繁华。 啰嗦的废话！ 城市核心商业 城市次中心商业 城市边缘商业 一级商圈 二级商圈 三级商圈 啰嗦的废话！ 这里需要什么？ 地块和区域场环境赋予商业业态组合的机遇和创新的动机。 居者想要什么？ 区域内居者生活所需的商业配套和业态分布无论从基本的还是提升的是否满足其实际的生活需要， 能做什么？ 实际的规划赋予建筑的商业功能与商业价值体现。 支撑什么？ 根据所在区域的商业现状及未来商业发展规划，结合本项目商业部分的特点，判断其在该地区商业分布中起到的作用和其支撑力点。 活 啰嗦的废话！ 这里能做什么？ 可以支撑什么? 这里需要什么？ 居者想要什么？ 契合 建筑 人文 潜力 地脉人文精神的累积过程 价值 地脉人文精神的累积潜力 商业价值判定模型 预期远景带来的商业利好 量元素指：商圈形成所必需依托的量化数据和客观条件等； 质元素则用来说明影响消费特征变化的潜在客观事实，如所面向人群的学历、年龄、性别及职业等因素； 商业价值判定模型 自身条件指商业项目立地，自身所要具备的规模条件因素，如区域内产业结构是否利于商业氛围的形成，政府相关规划是否利好与商业的发展等。而商业规模、商品结构及业态店面数量等则体现商也规模及商业辐射范围； 配套性条件指商区内的附属功能，其条件的具备与完善与否将在一定程度上对商区所具备的品质产生一定的影响； 客观“理化”指标在整盘的形象带动下，结合该区域内未来人口入住特征，使其商业形象趋于成熟； 商业价值判定模型 客户的安全感…… 商业的特性决定了旺场成熟必须经过一个慢热的过程，市场培育是必经的阶段。 常用概念和不得不记住的常识 常用概念和不得不记住的常识 1. 城市综合体 城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 常用概念和不得不记住的常识 城市综合体=商业综合体 所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能