2012黄冈明珠大道项目前期调研与定位报告要点.ppt

前期顾问工作阶段划分 在过去半个月时间里，本司专案组进行了如下调研与研究工作 本次汇报内容构成 项目开发进度要求 住宅产品形象定位 通过一系列以空中别墅为主的居住空间，强化全新的空中别墅享受的舒适生活方式与理念 城市主流高端客户主要由本地和本市其它区域构成，外地客户的比例不超过1０％ 本项目客户定位：客户结构——全市：本区域：外地＝5：4：1 打造黄冈首席院街商区 造街、造院、造景在增加商业临街面的同时，也使逛街成为一个趣味的发现之旅 方法一： 租金还原法 1. 确定周边商圈的相似业态的租金均值 2. 考虑区域商业中心属性不同的溢价系数 3. 确定项目正常运营区间的平均租金  4. 以商业的合理回报年限反推售价 其次：环境价值和区域价值均不能成为本项目核心竞争力 本项目的核心竞争力-----产品+商业配套；次核心竞争力——环境+区域 项目规划示意 启动策略一：区域价值挖掘：通过区域价值的挖掘奠定项目潜力 启动策略二：产品配置方面，通过区域热销产品的配置快速实现现金流回笼 启动策略三：实景展示方面，通过实景展示及商业配套营造良好的生活氛围 启动策略四：营销中心与样板间展示 启动策略五：进入销售前，完成主体临街商业的包装展示 启动策略六：提