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沈阳公寓现阶段市场分析 目录： 沈阳市公寓市场概述 …………………………………………………………………………………………………… 1 （一）沈阳市公寓市场发展现状 …………………………………………………………………………………………………… 2 二、 沈阳市公寓市场竞争分析 …………………………………………………………………………………………………… 3 三、 沈阳市公寓产品分析 …………………………………………………………………………………………………… 4 （一）沈阳市公寓产品区域划分 …………………………………………………………………………………………………… 4 （二）沈阳市现有公寓产品划分 …………………………………………………………………………………………………… 7 （三）公寓产品面积区间分析 …………………………………………………………………………………………………… 8 （四）现阶段公寓产品价格分析 …………………………………………………………………………………………………… 18 （五）现阶段公寓产品推广形式 …………………………………………………………………………………………………… 19 （六）现阶段沈阳公寓客群分析 …………………………………………………………………………………………………… 20 四、 未来沈阳公寓发展方向分析 …………………………………………………………………………………………………… 21 五、 附表 …………………………………………………………………………………………………… 26 沈阳市公寓市场概述： （一） 沈阳市公寓市场发展现状 沈阳第一次出现公寓的概念，还是在6年以前的2002年。当时的公寓作为一种全新的产品类型，推出后即引起了强烈的轰动，受到了当时消费者的追捧。形成了一段时间内的“公寓热”。在这股热潮的推动下，部分开发商对于公寓产品开始进行盲目开发，造成大量的同类型公寓产品纷纷涌入市场，市场上的公寓产品马上趋于饱和。同时由于沈阳的商业地产发展较滞后，消费者对于包括公寓在内的商业型产品缺乏一个的全面的认识。造成了市场上供大于求，大量的公寓产品积压滞销，公寓的销售也由热迅速趋向于冷。 近些年来，由于市政府全面改造城区，土地日益稀缺;沈阳各地区商业地段发展迅猛，商用项目的需求量迅速增大，以及前几年全国性房价攀升迅速等原因，带有投资性质的公寓产品再一次走向前台，成为了沈城地产舞台上又一个主角。上市量也迅速增长，大有卷土重来之势。不知不觉间，沈城的公寓正悄悄地打破封存了5年的坚冰，进入了一个较为繁荣的时代。 公寓产品在沈阳的房地产产品中，属于一个比较特殊的产品类型。说其特殊，主要因为现阶段沈阳房地产的市场需求是以自住型产品需求为主。住宅产品在市场上的销售情况更好，由于沈阳整体商业发展较滞后等原因，沈阳的商业型产品还没有完全的打开市场。购房者对于商业型产品，尤其是公寓产品依然缺乏一个比较全面的认识。普遍上对于公寓的理解还停留在居住的层面上，投资意识较差。开发商在推广公寓产品的时候，打出的也多为“商住产品”的概念，而且为了迎合有自住需求的购房者，甚至更突出公寓“住”的特点。造成了现阶段沈阳公寓市场较为混乱，消费者对公寓的认知五花八门。影响了沈城购房者在心理上对于公寓产品的接受。 从07年开始，全国的房价呈现下跌趋势。投资型产品的市场不被看好，直接影响了公寓产品在沈阳的销售情况。再加上近几年公寓产品的开发量较大，同质化严重，沈城的公寓市场竞争更为激烈。而一些原计划在08年中旬开盘的公寓项目，也一再推延开盘时间，避免开盘不利为项目后续销售带来负面影响。 二、沈阳公寓市场环境分析： 随着6年的公寓发展，无论是开发商还是投资者都进入了一个比较理性、成熟的阶段现阶。购房者日益挑剔的阳光促使开发商做出更多的变化，开发出更精益求精的产品。现阶段沈阳公寓市场的竞争主要呈现在三大方面——地段、配套、服务。 1、 地段竞争： 地段竞争是房地产项目竞争中一个永恒的竞争条件。对于商业型、投资型为主诉求的公寓产品来说。购房者更看重项目的升值潜力。更关注他们日后能否通过公寓的投资挣到更多的钱，所以地段的好坏成了公寓能否升值的先决条件。目前沈阳的公寓项目普遍聚集于各繁华的商业区。借助商业地段的升值潜力带动公寓的销售。 2、 配套竞争： 无论是自住型购房也好，还是投资型购房也好，消费者在选房时更看重项目居住、使用是否方便。对于自住为主的购房者，更看重该项目生活配套是否完善，购物休