2007年长沙房地产市场年度总结暨2008年展望138p-合富辉煌要点.ppt

目 录 目录 第一部分 经济背景 第二部分 宏观政策分析 第三部分 土地市场分析 第四部分 2007年长沙房地产市场 第五部分 2008年市场预判 长沙简介 市区人口不多牵制房地产发展速度 经济发展快速,城市综合实力明显提升 第三产业为主导，新型工业快速发展 消费品市场过旺不利于房地产市场 居民收入快速增长，整体消费过高 经济背景小结 长沙市区人口不多、外来流动少、居民消费性支出过高等因素牵制住房地产市场的发展； 长沙市整体经济发展快速、新型工业已初具规模、居民收入不断提高、未来城市发展空间大等因素，是促进房地产持续而稳定发展的有利因素。 整体而言，长沙房地产市场开始步入平稳发展期，未来几年发展看好。 目录 第一部分 经济背景 第二部分 宏观政策分析 第三部分 土地市场分析 第四部分 2007年长沙房地产市场 第五部分 2008年市场预判 近年政策 政策调控组合影响 政策组合威力大 近年政策环境下楼市大势: 小开发商逐渐退出，大品牌实力开发商陷入鏖战； 郊区开发竞争激烈； 短期内别墅、大户型开发量大，需求量大；未来大户型稀缺；未来实用型小三房、小两房是供求主流趋势； 楼市整体销售量呈下降趋势，尤其是在房贷新政后投资性购房受到抑制，换房客户消化大量后； 长沙整体楼价与周边城市相比处于中下位置，尚有上涨空间，招招挂引起土价成本暴涨，建安成本上涨等等原因，长沙房价会继续呈上涨趋势。 07年重要政策分析——房贷新政 价涨量跌 新政影响长沙消费者购房计划 “跌”倒一片，影响长沙消费心理 目录 第一部分 经济背景 第二部分 宏观政策分析 第三部分 土地市场分析 第四部分 2007年长沙房地产市场 第五部分 2008年市场预判 全国土地形势 2002年~2006年，全国计划的住宅用地供应量为21亿平方米，而所有房地产购置土地总量仅14.5亿平方米。有专家认为，近来一些城市房价大幅上涨，和当地政府连续三年以上未能完成供地计划有关。 大量的土地囤积导致开发商每年为囤地所需要承受的资金成本高达1800亿~2000亿元，甚至已经超出了全行业目前的利润水平。根据估算，截止到2006年底，估计沉淀在土地上的资金约2.4万亿。“这几乎相当于目前商品房的年销售额，沉淀在土地上的资金成本也超过了目前房地产行业的年度利润总额，显示出房地产企业的总体财务状况迅速下降。” 07年1-11月共成交111块土地 未来商品房供应量进一步放大 雨花与开福是未来开发热点区域 近年土地成交面积逐年稳步递增 07年1-11月，全市土地成交额约192.8亿 开福区成交额高居榜首 各区域成交情况 07年地价相比以往大幅飙升 长沙市土地市场小结 目录 第一部分 经济背景 第二部分 宏观政策分析 第三部分 土地市场分析 第四部分 2007年长沙房地产市场 第五部分 2008年市场预判 2007年长沙房地产市场 2007年1-11月全市商品房、住宅供应情况 全年各月推货特征不明显 周边重点县城供应情况 长沙县07年1-11月批售商品房约230万平米，其中住宅约200万平米。 望城县07年1-11月批售商品房约80万平米，基本均为住宅。 长沙市+望城县+长沙县：批售商品房约1100万平米，其中住宅约930多万平米 总销量大增，南北是热点 6-8月销售最热，房贷新政影响暂不明显 周边重点县城供应情况 住宅呈现供小于求的状况 07年房价上涨过快 07年房价上涨趋势明显 开福区是热点 周边重点县城供应情况 长沙县07年商品房均价约3000元／平方米； 望城县07年商品房均价约2200元/平米 2007年1-11月产品结构供求关系 二手房市场不活跃,但整体开始进入快速发展期 2007年1-11月，全市二手房成交面积202.18万平米，成交套数18107套； 2007年1-11月，全市二手房住宅成交面积136.58万平米，成交套数15845套，同比分别增长-4.45%、-2.47%； 2007年1-11月，全市二手房成交均价为2468元/平米，同比上涨25.32%。其中二手房住宅均价为1828元/平米，同比上涨21.86%。 从成交面积看，二手与一手之比为0.25，存量市场流动性差抑制换房需求，对一手市场发展不利。 房地产宏观市场小结 1 房地产宏观市场小结 3 大盘天下 板块划分 随着大盘带动郊区化开发步伐加快，开发版图增大，板块细分愈发明显； 目前大致可划分为以下十大板块: ①金星北路 ②市府麓谷 ③麓南含浦、 ④芙蓉北路 ⑤中心板块 ⑥新南城 ⑦金鹰月湖 ⑧尚东 ⑨体育新城 ⑩星沙 1、