房地产附加值及其应用资料.docVIP

? 【目录】 一、附加值概述 5 (一) 附加值概念 5 (二) 附加值的由来 12 (三) 附加值的功能 18 二、 房地产的附加值 20 (一) 房地产产品与其他产品的区别 20 (二) 地理位置与配套设施的附加值 22 (三) 房地产造势的附加值 23 (四) 房地产概念的附加值 26 (五) 房地产文化的附加值 27 (六) 房地产服务的附加值 30 （七）房地产潜规则所带来的附加值 31 三、房地产附加值的酿造 33 (一)? 通过市场细分酿造附加值 34 (二) 通过主题概念酿造附加值 35 (三) 通过文化酿造附加值 42 （四）通过打造品牌酿造附加值 45 （五）通过服务酿造附加值 46 （六）另类营销与附加值 47 （七）潜意识营销和潜规则营销与附加值 48 一、附加值概述?? ?? 美国营销学家李维特指出：未来竞争的关键，不在于企业能产生什么样的产品，而在于企业为产品提供什么样的附加值，人们是以价值来衡量一切东西的。??? (一) 附加值概念? 1、附加值的定义： ?? ?附加值，通常指在规范和设计时?就已经融入的，以便捷迅速、愉悦舒适、健全健康、广而告之等方式提供的，在生产的同时就开始消费的，使消费者满意、自豪和荣耀的，超出产品自身价值（主要?指功能价值）以外的，象征性的、概念性的以及文化性的价值。如果用量来表示，一个产品的附加值是高出产品自身成本与社会平均利润之和的那部分。?? ?? 关于附加值最典型的例子有“哈利?波特现象”和“贵妃荔拍卖效应”。?? 《哈利?波利》是英国女作家J?K?罗琳的长篇小说，这是一个传统而又老套的英国魔法故事，却居然让全世界的男女老少们迷醉而疯狂，这里面的许?多奥妙中，最重要的一条就是故事所带给人们的体验文化所创造的附加值。一个11岁的小孩——哈利?波特骑着一把魔幻扫把在魔幻世界中的种种经历，反映的是?人类文明传颂了几千年的“善战胜恶”的主题，魔幻扫把不仅扫遍魔幻世界，?也扫遍现实的人类世界，并演变成一个商业传奇，演变成附加值极高的文化经济。以致经济学家们不得不称其为“哈利?波特现象”。? ? ?? 先是《哈利?波特》一书一开印就是150万册，创造了儿童文学第一版印刷的神话（一般开印不超过5万册）；在美国连续3年名列畅销书榜首；被翻?译成49种文字；至今全球销量实破1亿册，总销售额已达5个多亿美元；出版《哈利?波特》系列书的英国Bloomsbury出版社原本是一个默默无闻的公?司，因《哈利?波特》的成功而迅速窜红，业绩惊人的提高。?? ? ? 接着，财大气粗的美国在线——时代华纳公司斥资1.25亿美元签下了拍摄版权；可口可乐公司亦紧随其后，以1.5亿美元独家买断了电影赞助权，成为华纳公司指定的全球饮料商。?? ?? 再接着，“哈利?波特”的衍生产品一个系列又一个系列地接踵而至：各种玩具、文具、电脑游戏软件等不断地在市场上出现。还有，“哈利?波特”概?念股票亦受到强烈的追捧。凡是粘上了“哈利?波特”的名字，就会徒然身价百倍，比如一个小小的塑料制的钥匙链竞卖到了18美元。 ?? 我们再回过头来看看作者罗琳，一个单身母亲，几年前还是靠救济金过日子，如今却变成了全英国第三富婆，她的财富神话与比尔?盖茨相比速度还要快得多；就连当年罗琳在写作《哈利?波特》时，常光顾的那家爱丁堡小咖啡馆，也被当地僻为名胜，生意异常红火。 ?? ? 这一切的一切使人们不得不相信“哈利?波特”这个名字是有魔法的——即极高的附加值，它不仅能带来幻想快乐，追星的疯狂和对未来事物的好奇心，而且还能带来滚滚财源。一句话，带来无限的附加值。?? ? 另一个例子是，当年为杨贵妃专供荔枝那颗荔枝树，其深厚的历史文化价值的沉淀，现在被人们挖掘出来，推崇为一种华贵显赫的果食文化的象征。这个?象征催生了“七颗荔枝拍卖了三十多万元”的商业奇谈，为荔枝创下了有史以来的天价。这个天价并不是几颗小小的荔枝所能承载得起的，而是由特定条件下特定的?附加值所酿成的。购买荔枝的人也并不是为了吃荔枝，而是为了这小小荔枝后面的大大附加值——传媒广而告之的宣传效果，极大地提高了购买者及其所经营的企业?和产品的附加值。???? 2、附加值的特征：?? ?? （1）?至尊性或第一性?凡是有附加值的商品都蕴含着在某个方面具有尊贵的地位或史无前列的第一性。比如，奥远冠军奖牌，由于它的尊贵地位和竞争中的第一，使它的价值远远超过奖牌本身的价值。?? ?? （2）?稀有性或唯一性?凡是有较高附加值的商品一般都是不可多求的或不可再生的稀少，要么就是独一无二，没有竞争的唯一。比如珍贵的古董就是因为稀有或唯一才价值连城。 ?? ?? （3）?个体感觉上的超值性或大众共认的社会效应性?附加值是无形的，它不是通过