房地产估价(2010级)资料.ppt

房地产估价 主讲人：周为吉 电 话 第一章　绪论 一．价格理论研究及其学科体系 １．价格与价值 　 价值：凝结在商品中的一般劳动。 价格：是价值的货币表现。 价值与价格的关系：价格围绕价值上下 波动。 ２．价值的影响因素 　　　价值与成本　　价值与政局 　　　价值与供求　　价值与消费习俗 　　　价值与竞争　　价值与心理 ３．价格理论研究发展 1) 计划经济体制下的计划价格 2) 市场经济体制下的市场价格 二、房地产估价学的研究对象及主要内容 1.房地产估价学的概念 估价是一门艺术+科学 2.研究对象 1）研究房地产商品在生产、流通、交换 和消费领域中价格与价值之间的内在关系 2）研究各类地产与房产价值决定与价值 实现的内在规律 3）研究地产与房产随时间推移其价格变化的规律 3.研究内容 1）房地产价格的基础知识 价格含义 价格特征 价格本质 价格形成要素 价格类型 价格基础构成 价格职能 价格影响因素 2）房地产估价基础知识 估价目的 估价原则 估价程序 估价方法 估价制度与管理 估价实务与报告撰写 3.房地产估价学的研究方法、性质其行业现状 1）研究方法 宏观调控与微观管理相结合 静态估价与动态分析相结合 定性分析与定量计算相结合 理论与实践相结合 2)房地产估价学的性质 务实性强 资料类型:市场交易资料 经营管理资料 社会经济资料 待估对象资料 理论性强 技术性强 建筑技术：建筑结构、建筑材料与设备、概预算、 制图与识图 规划技术：土地利用总体规划、区域规划、城市规划 经济技术：经济学、会计学、统计学、市场金融学、价格学 法律知识：土地法、房地产法、规划法、建筑法 其 它：计算机、社会学、心理学、风水学、测量学等 ３）我国评估行业的现状 类型：土地、房地产、资产、价格鉴证、保险公估 、珠宝鉴定　　 机构 人员 制度与管理 社会反映 业务范围 4）我国评估行业的挑战 　 标准的统一　　 与国际接轨 素质的提高　　　理论的探索 第二章　房地产价格概述 一．房地产的特征 　１．房地产概念及形式 　　　土 地：地面　　上空　　地下 　　　建筑物：结构　 设备　　装修 　　　房地产：土地　 建筑物 　２．地产与房产的区别 　　　物理结构：土地可单独存在，房随地走 　　　经济属性：房地可分开评估，分开计价产权状况：土地全民和集体所有，房屋产权具多样性 ３．土地特征 自然属性｛位置固定　数量有限　质量差异　功能永久 经济属性｛具商品属性　供给稀缺性　用途多样性　社会经济地位可变性　利用方式变更困难性 ４．房地产特性 位置固定性、地区性 、个别性 长期使用性　　 相互影响性　　难以变现性 大量投资性　　 保值增值性 易受政策限制性 数量有限性 二．房地产价格形成的原因 １．房地产价格概念 ２．房地产价格形成的原因 　　１）房地产的有用性（效用）－－价格形成的先决 条件 　　　　基本效用（使用效用） 　　　　辅助效用（品位效用） 　　２）房地产的相对稀缺性 　　　　稀缺性的含义 　　　　数量的稀缺性 　　　　质量的稀缺性 ３）对房地产的有效需求－－价格形成的 必要条件 有效需求的含义 需求对象是否存在 需求者是否具有现实购买力 以上三者的同时存在促使价格的形成 三.房地产价格的基础构成 1.一般商品的价格构成 W=C+V+M 商品的价格=物质消耗支出+劳动报酬支出+盈利 2.土地价